在日本買房要多少錢?獨棟住宅與公寓價格一覽:2500萬日圓~1億日圓以上(2026)

在日本購買獨棟住宅或公寓,平均價格約為2570萬日圓至5590萬日圓,具體取決於房屋類型。使用Flat 35房貸的購房者,中古獨棟住宅平均支付約2570萬日圓,中古公寓約3030萬日圓,新建獨棟住宅約3830萬日圓,新建公寓約5590萬日圓(2024年度,含購房相關費用的總取得成本)。在東京23區,價格明顯更高,一般為6000萬日圓至1億日圓以上。

出處:日本住宅金融支援機構《Flat 35 利用者調查》,2024年度。僅涵蓋使用Flat 35的購房者,不含現金購屋。

要點速覽:在日本買獨棟住宅或公寓要多少錢?

許多有意購房的人都想知道,在日本買一套獨棟住宅或公寓要花多少錢,與其他國家相比,日本的房價是否相對便宜。

日本的房價差異很大,取決於房屋是公寓(日文稱「マンション」,即大樓型住宅)還是獨棟住宅,也取決於是新建還是中古。東京23區、橫濱與川崎、大阪、名古屋、福岡和札幌等市場之間,價格差距同樣明顯。與其只看全國平均價,不如依地區和房屋類型分別比較。

本文介紹日本獨棟住宅和公寓的平均價格,列出主要城市的典型價格區間,並說明購房前需要注意的要點。

瀏覽最新房源:日本獨棟住宅房源 | 日本公寓房源

日本獨棟住宅和公寓的平均價格是多少?

日本的平均房價因房屋類型而有很大差異。一個有參考價值的基準,是日本住宅金融支援機構每年發布的《Flat 35 利用者調查》。調查對象是使用Flat 35(一種長期固定利率房貸)購房的人。2024年度的調查共有27,523個案例,不含房貸轉貸。

下表列出了各類房屋的總取得成本(約數),包含房價以及相關購房費用。

出處:
日本住宅金融支援機構《Flat 35 利用者調查》,2024年度。數字為總取得成本,包含房價和相關費用。調查對象還包括定製住宅,以及連土地一起購買的定製住宅,本文只關注新建與中古的公寓和獨棟住宅。資料僅涵蓋使用Flat 35貸款的購房者,不含現金購屋。

這些數字只能作為使用住房貸款的購房者實際支付金額的大致參考,並不代表日本全部住宅價格的完整平均值。

在日本買獨棟住宅要多少錢?

從全國來看,Flat 35購房者購買中古獨棟住宅平均支付約2570萬日圓,購買新建獨棟住宅約3830萬日圓。在下表的主要城市中,中古獨棟住宅在東京23區約為6000萬–7900萬日圓,在大阪約為2000萬–2900萬日圓;新建獨棟住宅在東京約為8000萬日圓至1億日圓,在大阪約為4000萬–4900萬日圓。

查看日本待售獨棟住宅

在日本買公寓要多少錢?

從全國來看,Flat 35購房者購買中古公寓平均支付約3030萬日圓,購買新建公寓約5590萬日圓。在下表的主要城市中,中古公寓在東京23區約為7000萬–7900萬日圓,在大阪約為3000萬–4900萬日圓;新建公寓在東京為1億日圓以上,在大阪約為5000萬–6900萬日圓。

查看日本待售公寓

以上全國數字把價格高昂的大城市和價格較低的地方市場混在了一起,因此建議逐個城市比較價格(見下表)。

東京、大阪等大都市圈,與地方城市、度假地之間,實際價格差別很大。即使在同一地區,價格也會因新建或中古、公寓或獨棟住宅,以及房齡而不同。

對於考慮在日本購房的海外買家,這些全國性的數字可以作為起點。下一步,是比較全國各主要市場的典型價格。

日本主要城市的獨棟住宅與公寓價格

房價因城市和房屋類型而異。無論是公寓還是獨棟住宅,東京23區都是日本最貴的市場之一,購房價格普遍高於其他主要城市。

相比之下,橫濱與川崎、大阪、名古屋、福岡和札幌的價格更容易負擔。下表概括了各市場的典型房價。

出處:
*1 新建公寓:不動產經濟研究所《全國新建公寓市場動向》2025。數字為發售時的初次銷售價格。
*2 中古公寓與中古獨棟住宅:由東日本、近畿、中部和西日本不動產流通機構(統稱REINS)公佈的2025年成交價格資料。數字為實際成交價格。
*3 新建獨棟住宅:東京23區採用東京Kantei(東京カンテイ)2025年的資料,其他地區採用相應REINS機構公佈的成交價格資料。

以上數字均為大致數值,可能因具體街區、調查時期和資料來源而有所不同。在札幌,市中心高價高層公寓的供應拉高了新建公寓的全市平均價,因此逐年波動較大。

東京23區:價格高,但流動性強、投資潛力大

如上表所示,東京23區是日本房價最高的住宅市場之一。雖然購房成本高,但這裡人口眾多,交通網路發達,商業活動活躍。這些因素往往能支撐穩定的租屋需求,房產也更容易轉手,因此市場流動性相對較強。

不過,23區內部的價格和租客結構差別很大。千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區這五個都心區,與外圍各區明顯不同。與其把23區當作一個整體市場來評估,不如具體到區和街區來判斷。

查看最新價格與房源:東京公寓價格與房源 | 東京獨棟住宅價格與待售房源
投資指南:了解更多東京房地產投資策略

橫濱與川崎:兼顧前往東京的便利性與較低的購房成本

橫濱和川崎在前往東京市中心的便利性與購房成本之間,取得了不錯的平衡。購房者往往能以低於東京23區的價格買到房產,同時仍能享受東京都市圈的通勤和居住需求。

不過,這兩座城市佔地面積都很大,各地的市場狀況差異懸殊。港未來、武藏小杉等可直達東京市中心的地區,與郊外的住宅區相比,價格和需求完全不同。因此,表中的數字應視為全市平均值。評估具體房產時,要依距離最近車站的遠近,以及到東京市中心所需的時間來縮小搜尋範圍。

查看最新價格與房源:橫濱公寓價格與房源 | 橫濱獨棟住宅價格與待售房源
投資指南:閱讀橫濱房地產投資指南

大阪:比東京更低的入門價格,適合城市型投資

大阪的購房成本低於東京23區,是城市型房地產投資的選擇之一。作為日本西部的商業中心,這裡集中了零售、辦公和旅遊業,為許多街區的租屋需求提供了支撐。

不過,中央區、北區等中心城區,與遠離市中心的地區相比,價格和租客結構差別很大。除了表中的全市資料之外,投資者還應評估到主要商務區和商業區的交通便利程度,以及各街區可能吸引的租客類型。

查看最新價格與房源:大阪公寓價格與房源 | 大阪獨棟住宅價格與待售房源
投資指南:閱讀大阪房地產投資指南

名古屋:大都市圈中價格更親民的住房

名古屋的購房成本整體低於東京、橫濱和大阪。對於既想要大都市的便利,又希望價格更容易負擔的投資者來說,名古屋頗具吸引力。

同時,當地經濟與汽車產業密切相關,就業和人口的變化會直接影響租屋需求。市中心的公寓與郊外的獨棟住宅,需求也有所不同。因此,購房者應根據自己的投資目標,分別評估不同類型的房產。

查看最新價格與房源:名古屋公寓價格與房源 | 名古屋獨棟住宅價格與待售房源
投資指南:了解更多名古屋房地產市場資訊

福岡:緊湊的城市中心,需求旺盛

福岡是一座緊湊型城市,商務區、交通樞紐和生活設施大多集中在中心區域。中央區和博多區的居住與租屋需求尤其旺盛。該市的人口也持續增長,被視為日本較有潛力的地方房地產市場之一。

不過,中心區和郊區之間,價格和租屋需求的差異都很大。購房前,投資者應評估當地的租客需求,以及各街區的長期前景。

查看最新價格與房源:福岡公寓價格與房源 | 福岡獨棟住宅價格與待售房源
投資指南:閱讀福岡房地產投資指南

札幌:中古屋價格親民,受到海外投資者的高度關注

札幌的中古公寓和中古獨棟住宅價格相對親民。表中新建公寓的平均價格較高,是因為近年來市中心陸續供應了高價的高層住宅,這會造成價格逐年大幅波動。

作為旅遊和商務中心,也是前往二世古等北海道度假勝地的門戶,札幌吸引了不少海外投資者的關注。不過,在寒冷多雪的氣候下,房產可能產生其他地區較少見的維護和修繕費用,包括除雪、保溫和熱水設備。

除了到中央區等市中心區域的交通之外,購房者還應考慮房產應對札幌冬季氣候的配套是否完善。

查看最新價格與房源:札幌公寓價格與房源 | 札幌獨棟住宅價格與待售房源
投資指南:閱讀北海道與札幌房地產投資指南

為什麼日本的平均房價看起來相對較低?

與一些海外市場相比,日本的平均房價看起來偏低。但價格低,並不一定意味著這處房產作為投資被低估了。原因之一是,日本對中古屋和建築物價值的評估方式,與許多其他國家不同。

在日本,建築物的價值通常會隨房齡增加而下降。一些海外市場的中古屋可以長期保值,而日本房產中的建築部分,往往房齡越大,估值越低,更看重的是土地。

在評估獨棟住宅時,這一點尤其重要。購房者不僅要評估建築物的價格,還要評估土地價值和所處位置的優劣。如果打算長期持有或日後轉手,還應考慮到最近車站的距離、當地人口變化趨勢,以及房產能否重建等因素。

低價房產多見於地方和郊區,但可能伴隨額外的風險,包括修繕費用高、難以安排物業管理、租屋需求疲軟,以及轉手前景有限。

因此,海外買家不僅要評估購房價格,還要評估後續的維護需求,並制定切實可行的退出策略。

海外買家在日本購房前需要確認什麼?

與其他一些國家和地區相比,日本的平均房價看起來相對便宜。但購房者不應只憑購買價格做投資決定。購房之前,務必確認額外費用、匯率風險、物業管理安排,以及房產日後的轉手潛力。

考慮購房價格之外的費用

在日本購買房產,除了房價之外,還有中介費、登記費用、不動產取得稅和固定資產稅等支出。公寓業主還需要持續繳納管理費,以及大樓的長期修繕公積金。

僅看標價,房產似乎很便宜,但把購房費用和持有期間的成本都算進去後,實際的經濟負擔可能高出不少。日後出售房產時,也可能需要支付中介費和稅費。

因此,購房者應當全面了解購買、持有和最終出售房產所涉及的各項費用。

如需了解中介費、登記稅等購房相關費用的完整明細,請參閱我們的指南:在日本購屋的費用:手續費、稅金與購買流程指南

了解更多日本不動產稅費與持有成本

考慮匯率與跨境匯款成本

海外買家可能需要把本國貨幣兌換成日圓,才能支付購房款。因此,匯率的波動會影響交易的實際成本。

從開始找房到交易完成之間,匯率可能發生變化。即使日圓房價不變,以購房者本國貨幣計算的應付金額也可能增加或減少。跨境匯款還可能產生匯款手續費、外匯兌換費用,以及處理時間上的延遲。

由於這些因素會影響購房進度,購房者應提前確認匯款方式、預計費用和所需的處理時間。

評估租屋需求與物業管理方案

如果是為投資而購房,購房者不僅要評估價格,還要評估租屋需求。即使在城市地區,租客需求也會因到最近車站的距離、周邊環境、格局和房齡等因素而不同。

身在海外管理出租屋產,可能並不輕鬆。受時差和語言差異的影響,業主在應對租客諮詢和設備故障時可能會遇到困難。購房前,應確認是否有可靠的物業管理公司,能夠代為處理招租、清潔、維修以及與租客的溝通。

評估房產日後的轉手潛力

價格低,並不意味著房產的投資風險就低。房齡較大、位置不便、維護不善,或者存在重建限制的房產,日後可能更難出售。

打算長期持有或日後轉手的購房者,應考慮到最近車站的距離、當地人口變化趨勢、土地價值,以及建築物的狀況和管理情況等因素。

關鍵問題不僅在於房產現在是否便宜,還在於它是否能在未來繼續吸引買家或租客。因此,購房決策從一開始就應考慮房產的退出策略。

關於日本獨棟住宅與公寓價格的常見問題

以下是關於在日本購房的常見問題解答。

我人在海外,可以在日本買房嗎?

可以。非居民、外國人和海外法人,原則上都可以在日本擁有不動產,房產所有權的基本法律框架也沒有重大差異。

不過,從海外完成購房的買家,應確認身分確認、合約文件的交換、購房款的匯出,以及房產登記手續的辦理要求。

打算出租屋產的買家,還應確認是否有物業管理公司,能夠代為處理租客溝通、維修和其他日常事務。

在日本買獨棟住宅和買公寓,哪個更便宜?

從全國來看,Flat 35的資料顯示獨棟住宅更便宜:中古獨棟住宅約2570萬日圓,中古公寓約3030萬日圓;新建獨棟住宅約3830萬日圓,新建公寓約5590萬日圓。但具體到各個城市,答案會有所不同。在大阪,中古獨棟住宅(2000萬–2900萬日圓)比中古公寓(3000萬–4900萬日圓)便宜。在名古屋和福岡,中古獨棟住宅(3000萬–3900萬日圓)比中古公寓(2000萬–2900萬日圓)貴;在札幌,中古獨棟住宅的價格區間(2000萬–3900萬日圓)上限高於公寓(2000萬–2900萬日圓)。建議在同一城市內比較同類型的房產,而不要依賴全國平均值。

在日本買公寓好,還是買獨棟住宅好?

哪種更好,取決於購房目的。對於重視便利性和易管理的投資者來說,公寓可能更合適。大樓和公共區域的維護,通常由管理委員會和管理公司負責,因此身在海外也相對容易管理。

不過,公寓業主需要持續繳納每月的管理費,以及大樓的長期修繕公積金。獨棟住宅的土地價值更容易評估,但業主需要自行安排建築物的所有維護和維修。

如果打算長期持有或日後轉手,購房者不僅要比較購買價格,還要比較土地價值、管理難易度、預計的修繕費用和租屋需求。

購買日本的低價房產前,需要考慮什麼?

相對便宜的房產多見於地方和郊區,尤其是房齡較大的房產。但購房者不要只憑價格做決定。

低價房產可能需要大量修繕,租屋需求有限,身在海外難以管理,或者難以轉手。對於獨棟住宅,購房者還應確認是否允許重建、土地的形狀和狀況,以及土地是否依法擁有通往公共道路的足夠通道。

從海外考慮購買低價房產時,應把購買價格與修繕費用、管理安排、租屋需求和日後的轉手前景放在一起評估。

了解購買日本空置房屋前需要確認什麼

總結

日本的平均房價因城市和房屋類型而異。東京23區是房價最高的市場之一,而大阪、名古屋和福岡則可能提供價格更親民的選擇。

不過,購房者不應只看購買價格,還應考慮房產的房齡、土地價值、維護和修繕費用、管理安排以及日後的轉手潛力。透過Japan Property,您可以依地區和房屋類型比較房源,找到符合自己需求的房產。

在Japan Property瀏覽日本房源