2026年日本房價指南：¥2,570萬–¥1億+日圓，依城市與房型解析

重點速覽：在日本買房到底要花多少錢？

許多有意在日本置產的人都會好奇，在日本買房究竟需要多少預算？相較其他國家，日本房價是否真的比較親民？

房價會因房型（公寓還是獨棟住宅）以及新成屋或中古屋而有明顯差異。東京23區、橫濱與川崎、大阪、名古屋、福岡、札幌等地的行情也各不相同。與其只參考全國平均值，買家更應依地區與房型分別比較價格。

本文將解析日本的平均房價，整理主要城市的典型價格區間，並歸納購屋前需要留意的關鍵因素。

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日本的平均房價是多少？

日本的平均房價會因房型不同而有顯著落差。一個實用的參考指標，是日本住宅金融支援機構每年公布的「Flat 35」貸款族群調查。該調查對象為使用「Flat 35」這種長期固定利率房貸購屋的買家，2024財年調查共納入27,523件案例（不含轉貸案件）。

下表整理了依房型區分的大致總購屋成本，內容包含房產本身價格及相關購屋費用。

資料來源：
日本住宅金融支援機構《Flat 35貸款族群調查》，2024財年。數據為總購屋成本，包含房產價格及相關費用。調查範圍雖也涵蓋客製化住宅及含地客製化住宅，但本文僅聚焦新成屋與中古公寓及獨棟住宅。調查對象為使用「Flat 35」貸款的買家，不包含全額現金購屋案例。

以上數據僅能作為使用房貸購屋者實際支付金額的粗略參考，並不代表日本所有房產的綜合平均水準。

實際房價在東京、大阪等主要都會區、地方城市與度假勝地之間落差相當大。即使在同一地區內，房價也會因新成屋或中古屋、公寓或獨棟住宅、以及屋齡不同而有所差異。

對於考慮在日本置產的海外買家而言，這些全國性數據可作為初步參考。下一步，則是比較日本各主要城市的典型房價行情。

日本主要城市的典型平均房價

房價會因城市與房型不同而有明顯差異。從下表可見，無論是公寓還是獨棟住宅，東京23區都是全國購屋成本最高的市場之一，普遍高於其他主要城市。

相較之下，橫濱與川崎、大阪、名古屋、福岡、札幌則提供了相對親民的選擇。下表整理了各城市的典型房價行情。

資料來源：
*1 新成屋公寓：不動產經濟研究所《全國新建分售公寓市場動向》，2025年。數據為銷售當時的初期開價。
*2 中古公寓及獨棟住宅：東日本、近畿、中部及西日本不動產流通機構（統稱REINS）公布的2025年成交價格數據，為實際成交價格。
*3 新成屋獨棟住宅：東京23區數據來自Tokyo Kantei的2025年數據，其餘地區則採用相應REINS機構的成交價格數據。

以上數據僅供概略參考，會因具體區域、調查期間及資料來源不同而有所變動。在札幌，市中心高價塔式住宅的集中供給，拉高了新成屋公寓的全市平均值，也使該數據年度間波動較為明顯。

東京23區：房價高昂，但流動性與投資潛力兼具

如上表所示，東京23區是日本房價最高的住宅市場之一。雖然購屋成本高，但當地人口密集、交通網絡發達、商業活動活躍，這些條件有助於維持穩定的租賃需求，也讓房產較容易脫手，市場流動性因此相對強勁。

不過，23區內部的房價與租客結構落差同樣明顯。千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區這五個都心區，與外圍區域存在顯著差異。買家不應把23區當成單一市場來評估，而應以行政區、甚至街廓為單位分別檢視。

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橫濱與川崎：兼顧東京都心通勤與價格實惠

橫濱與川崎在通往東京都心的便利性與購屋成本之間，取得了不錯的平衡。買家通常能以低於東京23區的價格購入房產，同時仍享有大東京都會圈的通勤與居住需求所帶來的支撐。

不過，這兩座城市幅員都相當廣闊，市況也因地而異。像港未來（Minato Mirai）、武藏小杉這類擁有直達東京都心鐵路線的區域，房價與需求都與郊區住宅區大不相同。因此，表中數字應視為全市平均值。實際評估房產時，建議依「距離最近車站的遠近」及「前往東京都心所需時間」來縮小搜尋範圍。

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大阪：以低於東京的入手門檻布局都會投資

大阪能以低於東京23區的購屋成本，提供都會型房地產投資機會。作為日本西部的商業重鎮，大阪聚集了大量零售、辦公及觀光相關產業，為許多街區帶來穩定的租賃需求。

不過，中央區、北區等核心地段與遠離市中心的區域，在房價與租客結構上仍有明顯差異。除了表中的全市數據外，投資人也應評估目標區域與主要商業中心的交通可及性，以及該街區可能吸引的租客類型。

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名古屋：大都會圈中更實惠的置產選擇

名古屋的購屋成本普遍低於東京、橫濱與大阪，對想以較親民價格享受大都會圈便利性的投資人來說，是相當有吸引力的選項。

與此同時，當地經濟與汽車產業高度連動，就業與人口趨勢會直接影響租賃需求。市中心公寓與郊區獨棟住宅之間的需求也不盡相同，買家應依自身投資目標，分別評估不同房型。

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福岡：緊湊型都心中心的強勁需求

福岡是一座機能緊湊的城市，眾多商業區、交通樞紐與生活機能都集中在市中心。中央區與博多區的居住與租賃需求特別旺盛。福岡的人口也持續成長，因此被視為日本最具潛力的地方型房地產市場之一。

不過，市中心與郊區在房價及租賃需求方面仍有不小落差。投資人在購屋前，應評估目標街區的租客需求及長期發展前景。

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札幌：實惠的中古房源，深受海外投資人青睞

札幌的中古公寓與獨棟住宅價格相對親民。表中新成屋公寓價格偏高，主要是因為市中心近年集中推出多個高價高層建案，也讓這項數據的年度波動較為明顯。

身為重要的觀光與商業中心，同時也是前往二世谷（Niseko）等北海道度假勝地的門戶，札幌同樣吸引不少海外投資人關注。不過，由於當地氣候嚴寒多雪，房產的維護與修繕成本可能涉及一些其他地區較少見的項目，例如除雪、保溫及暖氣設備維護等。

除了考量中央區等核心地段的交通便利性外，買家也應留意該房產應對札幌冬季氣候的能力。

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為什麼日本的平均房價看起來偏低？

與部分海外市場相比，日本的平均房價可能顯得偏低。但房價較低，並不代表這筆房產在投資上被低估。原因之一在於，日本對中古屋及建物價值的評估方式，與許多其他國家有所不同。

在日本，建物的價值通常會隨屋齡增加而逐年遞減。部分海外市場的中古屋能長期保值，但日本房產中的建物部分，往往會隨屋齡增加而估值降低，土地價值則相對更受重視。

這一點在評估獨棟住宅時尤其重要。買家不應只看建物本身的價格，也要留意土地價值與地段品質。若考慮長期持有或未來轉售，距最近車站的距離、當地人口趨勢，以及該房產是否具備重建可能性等因素，也都值得列入考量。

在地方及郊區，經常能找到價格較低的房產，但這類物件也可能伴隨一定風險，例如較高的修繕費用、物業管理安排不易、租賃需求疲弱，以及轉售前景有限等。

因此，海外買家不應只評估購屋價格，也應考量後續的維護需求，以及一套切實可行的退場策略。

海外買家在日本購屋前應核實的重點

相較部分其他國家與地區，日本的平均房價或許顯得相對親民。但買家不應僅憑購屋價格做出投資決策。購屋前，務必審視額外費用、匯率風險、物業管理安排，以及該房產未來的轉售潛力。

別忽略購屋款以外的其他費用

在日本購置房產，除了房產本身的價格外，還會產生仲介費、登記費用、不動產取得稅及固定資產稅等支出。公寓住戶還需持續繳交管理費，以及大樓長期修繕基金。

某筆房產的開價看似便宜，但一旦計入購屋費用及後續持有成本，整體財務負擔可能遠高於表面價格。未來出售該房產時，同樣可能涉及仲介費與相關稅費。

因此，買家應全面盤點購屋、持有到最終出售整個過程中會產生的各項費用。

關於仲介費、登記免許稅等購屋相關費用的完整說明，歡迎參考我們的指南：在日本買房到底要花多少錢？

深入了解日本房地產稅費與持有成本

留意匯率波動與跨境匯款成本

海外買家通常需要將本國貨幣兌換成日圓，才能完成購屋款項的支付。因此，匯率波動會直接影響這筆交易的實際成本。

從開始尋找房產到最終成交的這段期間，即使房產的日圓標價維持不變，匯率變動也可能導致買家以本國貨幣計算所需支付的金額有所增減。跨境匯款過程中，也可能涉及匯款手續費、外匯兌換成本及作業延遲等問題。

由於這些因素可能影響購屋時程，買家應提前確認匯款方式、預估費用及所需作業時間。

評估租賃需求與物業管理方式

若購屋目的是投資，買家不應只關注價格，也應評估當地的租賃需求水準。即使在都會區內，租客需求也會因距最近車站的距離、周邊環境、格局及屋齡不同而有所落差。

從海外遠端管理出租房產可能頗具挑戰。由於時區與語言的差異，屋主可能仍需處理租客諮詢及設備相關問題。購屋前，務必確認是否有可靠的物業管理公司，能代為處理招租、清潔、修繕，以及與租客的日常溝通事宜。

評估房產未來的轉售潛力

購屋價格便宜，並不代表這是一項低風險投資。屋況老舊、地段不便、維護欠佳，或有重建限制的房產，未來可能較難脫手。

若買家計畫長期持有房產或未來轉售，應綜合考量距最近車站的距離、當地人口趨勢、土地價值，以及建物本身的狀況與管理水準等因素。

關鍵問題不只在於這筆房產現在是否划算，更在於它未來是否仍能吸引買家或租客。因此，從一開始就應把退場策略納入購屋決策的考量之中。

關於日本平均房價的常見問題

以下整理了幾個關於在日本購屋的常見問題。

人在海外，也能在日本購屋嗎？

可以。非日本居民、外籍人士及境外法人，通常都能在日本合法持有不動產，日本對不動產所有權的基本法律架構，並無明顯差別待遇。

不過，若整個購屋流程都在海外完成，買家應事先確認身分驗證的要求、合約文件的往來方式、購屋資金的匯款流程，以及不動產登記手續應如何辦理。

計畫將房產出租的買家，也應確認是否有物業管理公司能代為處理與租客之間的溝通事宜。

在日本，買公寓還是買獨棟住宅比較划算？

哪個選擇比較合適，取決於購屋目的。對重視便利性與管理省心的投資人而言，公寓可能是較合適的選擇。公寓的住戶管理委員會與物業管理公司通常會負責建物及公共區域的維護，即使從海外遠端管理，也相對容易上手。

不過，公寓住戶需要持續繳交每月管理費及長期修繕基金。獨棟住宅則較容易評估土地本身的價值，但所有建物維護與修繕都須由屋主自行安排處理。

若考慮長期持有或未來轉售，買家應比較的不只是購屋價格，還包括土地價值、管理便利度、預估修繕成本及租賃需求等因素。

購買日本低價房產前，應注意哪些事？

在地方及郊區、尤其是屋齡較高的物件中，經常能找到相對便宜的房源。但買家不應只憑價格做決定。

低價房產可能需要大規模整修、租賃需求有限、從海外管理不易，或轉售難度較高。若是獨棟住宅，買家還應確認該房產是否允許重建、土地的形狀與現況，以及該地塊是否依法擁有充分的聯外道路通行權。

海外買家在考慮一筆低價房產時，應將購屋價格與修繕成本、管理安排、租賃需求，以及未來轉售前景一併納入評估。

了解購買日本空屋前需要留意的重點

結語

日本的平均房價，會因城市與房型不同而有相當大的差異。東京23區是價格最高的市場之一，而大阪、名古屋、福岡則可能提供較為親民的選擇。

不過，買家不應只看購屋價格，也應綜合考量房產的屋齡、土地價值、維護修繕成本、管理安排，以及未來的轉售潛力。透過Japan Property，您可以依地區與房型比較房源，找到最符合自身需求的物件。

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