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外國人在日本如何申請房屋或投資貸款
外國人可以在日本買房嗎？
在世界許多國家，外國人購買土地會受到限制，甚至完全禁止。但日本對外國人持有不動產沒有這類限制。
房產稅收對外國人和日本公民一視同仁，外國人不會因為身份而被收取額外稅金。即使沒有永久居留權或任何簽證，外國人也可以購買房產。
雖然日本國內的房貸市場相當成熟，但外國買家會面臨一些特殊挑戰。例如，居住在日本以外的外國人（非居住投資者）通常無法在日本取得房屋貸款。這對非居住外國購屋者來說是非常重要但常被忽略的事實。
例如，居住在日本以外的外國人（非居住投資者）通常無法在日本取得房屋貸款。這對非居住外國購屋者來說是非常重要但常被忽略的事實。
對於居住在日本的外國人，申請貸款的資格與條件會依據多項標準而定，包括永久居留、簽證類型、在日居住年限以及日語能力等。
日本銀行審核外國申請人時重視什麼？
外國人在日本申請房屋貸款時，銀行會評估申請人的財務狀況與背景，其中最重要的是永久居留身份。
以下是日本銀行審核外國人房屋貸款時主要考量的因素：
- 永久居留身份：擁有永久居留權的申請人在房貸方面與日本國民待遇相同。
- 年收入：申請人的收入是決定貸款資格的關鍵。
- 就業年資：銀行也會評估申請人的工作穩定性。
- 違約風險：銀行擔心外國借款人離開日本後不還款，因此非常重視永久居留身份。
日本房貸種類與審核標準
日本房貸主要分為固定利率與浮動利率兩種，各有優缺點，申請前需仔細評估。
規劃房貸時，需了解利率類型、還款方式以及是否有擔保等細節。
貸款審核會考量收入、信用紀錄與負債比。對外國人來說，還會看簽證類型、在日年限及日語溝通能力。沒有有效居留資格的外國人通常很難從日本銀行取得貸款，因此務必事先確認資格。
外籍居民申請房貸的資格條件
- 永久居民：可依日本國民相同條件申請貸款。
- 長期簽證持有者（如工作簽證、配偶簽證）：有機會申請，但銀行會特別審查工作穩定性、在日年限及語言能力。
- 短期簽證及非居住者：通常無法申請貸款，需考慮現金購屋或其他融資方式。
許多銀行要求借款人能以日語簽約，日語能力有限者建議找雙語房貸仲介協助。
沒有永久居留權如何申請房貸？
日本主要銀行如三菱UFJ銀行、瑞穗銀行、Resona銀行等，通常不對非永久居民提供房貸。但部分銀行推出特別產品，只要符合特定條件（如與日本人結婚或有長期居留），也可申請。
沒有永久居留權時需注意以下重點：
- 是否已在日本居住至少5年？
- 年收入是否達到200萬至500萬日圓以上？
- 能否支付至少20%的房價作為頭期款（實際比例視收入或雇主而定）？
- 擔保人是否為日本國民或永久居民配偶？
- 能否以日語溝通並理解合約內容？
外國人在日本申請房貸的常見要求
| 要求 | 一般標準 |
|---|---|
| 居留資格 | 長期簽證或永久居留（PR） |
| 地址 | 住民票（住民登記）上的登記住址 |
| 就業 | 現職雇主2-3年或自營2-3年 |
| 收入 | 通常≥500萬日圓（部分銀行接受300-400萬日圓） |
| 頭期款 | 標準為20%；無PR時通常需30-50% |
| 年齡 | 貸款需於75-80歲前還清 |
| 文件 | 護照、在留卡、所得證明、銀行流水等 |
| 保險 | 需加入團體信用生命保險（団信） |
專為非永久居民設計的房貸產品
有些銀行針對沒有永久居留權的外籍居民提供專屬房貸產品。代表如AEON銀行、東京之星銀行等，申請條件相對寬鬆。
例如，AEON銀行的主要申請條件（部分）：
- 須持有無工作限制的簽證
- 受雇者須在現職工作滿6個月（自營或企業主須滿3年）
- 須能讀寫日語
- 頭期款至少為房價的20%
雖然這些條件下可取得貸款，但通常還款期限較短（如最多15年），利率較高（如基準利率+1.0%，無優惠利率）。東京之星銀行也為非永久居民提供最長35年期的房貸，但利率通常較高。
其他如Prestia（SMBC信託銀行）也提供無需永久居留權的外籍房貸。主要條件包括：
- 需有日本居留資格
- 年收入至少500萬日圓
- 申請時年齡須在20至80歲之間
- 符合團體信用生命保險（団信）加入資格
Prestia無需擔保人，並提供英文服務。靜岡銀行也歡迎非永久居民諮詢，並積極提供英文資料。整體來說，這類專業金融機構利率較高，貸款成數（LTV）通常低於大型商業銀行。
利用海外銀行及非銀行機構
若無法從日本銀行取得貸款，外國買家可考慮母國銀行或其他國際金融機構。若母國銀行可提供日本房產貸款，也可作為選擇。有時候，若母國銀行在日本有分行，也可直接申請。
使用母國銀行的好處是能更容易評估您的信用紀錄，即使回國也能繼續催收。但須注意，適用利率通常依母國標準，可能高於日本，增加還款壓力。
在香港、台灣、新加坡等對日本房產需求高的地區，部分當地銀行（如ORIX Asia、兆豐國際商業銀行、大華銀行等）專為海外買家提供日本房貸產品。
關於不動產投資貸款
相較於香港、新加坡、台北等房價高漲城市，日本房價相對親民，投報率約4–10%。2020年1至9月，東京都會區不動產投資總額達194億美元，居全球之冠。
投資型房產無法申請住宅貸款，需考慮不動產投資貸款。多數日本金融機構要求永久居留，但部分銀行在符合資金、居留年限、就業年資、收入等條件時也可放貸。審核標準依銀行而異，建議直接洽詢。
設立日本公司方案
對非居住外國投資者來說，設立日本在地公司（如株式會社KK或合同會社GK），並以公司名義購屋，是取得投資貸款的實用方式。
例如，SBI新生銀行集團旗下的新生投資金融公司，為外國投資者設立的日本公司提供貸款。這類貸款專為由非居住者出資設立、用於日本購屋的公司。
主要條件包括：
- 公司法定代表人須為日本在地居民
- 代表人須能以日語或英語溝通
- 公司須有資格開設日本銀行帳戶
一般銀行要求新設日本公司，僅設立日本分公司通常不被視為獨立法人，難以通過貸款審核。
主要提供不動產投資貸款的金融機構
以下是部分主要為外國投資者提供不動產投資貸款的金融機構。請參考各家條件，選擇最適合自己的方案。
常見問題（FAQ）
Q: 居住在海外的外國人可以申請日本房貸嗎？
A: 一般來說不行。多數日本銀行要求申請人持有有效簽證並居住在日本，因此海外投資者通常無法申請日本房貸。
Q: 沒有永久居留權申請貸款有多難？
A: 非常困難。銀行要求穩定的長期居住、就業與收入證明。短期簽證持有者通常會被拒絕或面臨嚴格條件。
Q: 不會日語可以申請貸款嗎？
A: 部分銀行提供有限英文支援，但通常需要日語能力。建議透過雙語仲介或專業翻譯協助辦理。
結論與未來展望
日本房貸市場正逐步改善外國買家的申請條件，但居留要求依然嚴格。海外投資者很少能直接從日本銀行取得融資，需事先規劃其他資金來源。持續關注銀行政策變化並尋求專業建議，是在日本成功取得房貸的關鍵。
註：所有條件與數據以2023–2024年資訊為準，可能隨時變動。請向各金融機構確認最新資訊。
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