不要只看價格：外國人在日本購買空屋（Akiya）前必須了解的事項

前言

近年來，日本的空屋（Akiya）受到國際關注。許多外國買家被「以超低價格購買度假屋或投資房產」的想法所吸引。 隨著日本政府及地方自治體積極推動空屋再生計畫，加上翻修與民宿經營的興起，這個市場機會看起來相當誘人。

然而，只因價格低廉就購買日本空屋，往往潛藏著意想不到的風險。本文將介紹外國人在日本購買空屋前應該了解的重點， 包括常見陷阱與購屋前的檢查項目。

什麼是Akiya（空屋）？

「Akiya（空き家）」在日語中指的是「無人居住的房屋」，既可以是城市中的公寓，也可以是鄉村地區的獨棟住宅。

由於日本人口減少與高齡化，許多老舊住宅長年無人使用，因此被歸類為空屋。這些房屋因缺乏維護而逐漸老化， 造成安全隱憂，使「空屋問題」成為日本社會的重要議題。

為什麼日本有這麼多空屋？

空屋數量增加的主要原因，是人口減少與年輕人向城市集中。在鄉村地區，許多年長屋主過世或搬入養老設施後， 他們的房屋在繼承後常被閒置。有時複雜的繼承程序導致產權不明，使房屋被長期擱置。結果，日本全國的空屋數量持續上升， 促使地方政府採取各種對策。

購買便宜空屋的隱藏成本與常見風險

許多人認為日本的空屋「免費」或「非常便宜、容易購入」，但實際上它們往往伴隨許多隱藏成本與風險。 即使是標價極低甚至免費的房屋，也可能需要支付翻修費、房地產稅及拆除費等開支，總金額常超出預期。 在日本購買空屋前，務必仔細評估房屋狀況及當地法規。

關於不動產稅的詳細說明，請參閱文章： 外國人在日本持有不動產應了解的稅務資訊

老舊結構與高額翻修費用

許多空屋已建成數十年，隔熱或結構狀況不佳。長期無人維護的房屋可能出現白蟻損害、屋頂漏水或管線腐蝕。 翻修費用可能從數百萬到數千萬日圓不等，有時甚至超過房屋的購買價格。

缺乏基礎設施：水、電、燃氣系統

老舊空屋可能沒有自來水、下水道或都市燃氣系統。若需安裝井水系統、化糞池或瓦斯等替代方案，將增加額外費用。 在偏遠山區或離島地區，電力或網路不穩定，也可能影響生活或民宿經營。

區域、文化與景觀限制

即使計畫翻修或重新利用空屋，當地土地用途規定仍可能帶來限制——特別是農業區或受限都市區。 在文化保護區或景觀管制地區，外觀改造可能需政府批准。這些規定不僅降低翻修靈活性，也會增加行政與經濟負擔。

複雜的產權與繼承問題

部分空屋的產權不明，或有多位繼承人，導致交易過程冗長且複雜。產權登記或簽約可能耗時。購買前， 務必查閱不動產登記及所有權資料，必要時諮詢房地產或法律專家，以避免糾紛。

以投資為目的購買空屋的長期風險

若以投資為目的購買空屋，不僅要關注房價，還需評估地區的長期潛力。預計日本地方人口在2020年至2040年間平均將減少約20%。 隨著人口持續減少與地方經濟萎縮，若未充分調查便購入空屋，資產價值可能逐漸下滑。購買前應研究當地人口結構、經濟趨勢與發展計畫， 以判斷投資的可持續性。

未來房價可能下跌

在人口流失嚴重的地區，房地產價值預計將持續下降。隨著住房需求減少，出租或轉售變得困難，使投資報酬率降低。 了解當地經濟、基礎設施與社區規劃，有助於判斷房產能否長期保值。

流動性低與轉售困難

空屋的市場流動性普遍較低，出售時往往難以找到買家。此問題在地方市場尤為突出，交易次數少。 可能需數年才能出售並回收資金。購買前應考慮退出策略並預先規劃。

Akiya與Kominka的差異

有些外國人將「Akiya（空屋）」與「Kominka（古民家）」混為一談，但兩者並不相同。Akiya一般指閒置一年以上的房屋， 而Kominka雖無明確法律定義，通常指建成超過50年、採用傳統木結構工法的日本老屋。這些建築常具有茅草屋頂、粗木梁與土壤牆等傳統特徵， 甚至具有文化或歷史價值。其中部分Kominka被認定為文化資產，或納入地方再生計畫，因此翻修與轉售條件與一般空屋不同。

想了解更多日本傳統建築，請參閱文章： 日本古民家（Kominka）介紹

購買前務必充分調查

雖然日本空屋價格誘人，但若不了解隱藏成本（如翻修、維護、地方法規等）就貿然購買，後續可能面臨重大財務壓力。 購買前應調查房屋狀況、產權及地方限制，做出長期、理性的決定。

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