在日本買房的費用：外國買家的仲介費、稅金及購屋流程全解析

2026年5月4日

在日本買房時，房屋標價只是總預算的一部分。交易手續費、法定稅金以及日常維護費用，通常會在成交價格之外再增加5%至8%左右。因此，規劃購屋預算時，不能只看房屋標價，還必須把購屋的總成本一併考慮進去。

本篇指南將為外國買家詳細說明在日本購屋時需要負擔的額外費用、稅務義務，以及具體的購屋流程。

在日本買房要花多少錢？快速了解

在日本買房時，海外買家最先想知道的問題往往很簡單：到底要花多少錢？根據日本住宅金融支援機構（Japan Housing Finance Agency）2024年度Flat 35貸款人調查資料，全國平均購屋價格約落在2,573萬日圓（中古獨棟住宅）至5,592萬日圓（新建公寓）之間。

這些全國性數據可以作為參考基準，但實際價格會因城市與房屋類型而有相當大的落差——例如，東京23區內的新建公寓價格可能超過1億日圓，而名古屋、福岡等地方城市，則往往能以遠低於此的價格買到條件相當的房屋。此外，由於日本市場對「全新住宅」的需求相當旺盛，新屋的價格通常也會明顯高於中古屋。

正因為地段與房屋類型會造成如此大的價差，房屋本身的價格只是您總預算中的一部分。同樣重要的是，您必須清楚了解在房價之外還需要額外支付哪些費用——這才是規劃購屋預算時真正的關鍵所在。

若想了解東京、大阪、名古屋、福岡、札幌等各城市及不同房屋類型的詳細價格比較，歡迎參考我們的詳細指南：日本各城市房價指南。

在日本買房的額外費用

在日本買房的總成本，並非僅由房屋價格決定。規劃預算時，還必須將成交手續費、稅金以及日常維護費用一併納入計算。舉例來說，若您購買一間價格為1億日圓的房屋，加上各項費用後的總支出大致如下：

房屋價格：1億日圓
額外費用：約5%至8%，即500萬至800萬日圓
總支出：約1億0,500萬至1億0,800萬日圓

除了房屋價格之外，購屋過程中一定會產生一些前期費用。對海外買家來說，若誤以為標價就等於最終支付總額，很容易導致預算出現嚴重落差。

房價之外的額外費用

除了房屋本身的價格之外，不動產交易還涉及仲介費、法律登記等初期費用。這些費用通常只佔房屋價格的一小部分，主要包括：

仲介費：最高為房價的3%加6萬日圓，另加10%消費稅
登記免許稅：約為房屋評估價值的0.1%至0.4%
地政士（司法書士）代辦手續費：法律登記手續費約為5萬至20萬日圓
印花稅：金額依合約金額而定，通常為數萬日圓不等

由於這些費用通常需要在簽約當下一併支付，請務必確認您的資金能夠涵蓋全部總成本。

日本的房屋稅金

買下日本房屋後，您將需要負擔一次性稅金及每年持續的稅金。對國際買家而言，日本的稅制可能較為複雜，因此充分了解以下義務相當重要：

不動產取得稅：一次性稅金，通常為評估價值的3%
固定資產稅：每年須繳納的持有稅，通常為評估價值的1.4%
都市計劃稅：在指定的都市計劃區域內，最高為評估價值的0.3%

如需了解更多詳情，歡迎參考我們關於日本房屋稅金與持有成本的指南。

日常維護費用

若您購買的是公寓（マンション），還需要負擔一些固定的每月支出，這些費用會直接影響您的投資報酬率，主要包括：

管理費：每月1萬至3萬日圓
修繕儲備金：每月1萬至2萬日圓
出租物業管理費：約為每月租金的5%
火災保險：每年數萬日圓不等

若以投資為目的購屋，請務必在扣除上述日常成本後計算淨收益率，而不是只看租金總收入。

外國人可以在日本買房嗎？

答案是肯定的。外國人可以不受任何限制地在日本買房。日本對房屋所有權沒有國籍限制，也沒有居留資格的門檻要求；即使您沒有永久居留簽證或日本國籍，同樣可以購買日本房屋。

不過，雖然房屋所有權對外國人完全開放，但房貸的核貸條件會因銀行而異。您的居留身分及在日收入等因素，都會影響貸款審核結果。因此，在正式決定購屋之前，務必提前規劃好資金方式——無論是全額付現還是申請貸款。

如需了解詳情，歡迎參考我們關於外國人是否可以在日本買房的詳細指南。

外國人在日本買房的具體流程

在日本買房的流程，無論是日本人還是外國人，基本上都是相同的。外國人買房並沒有太大的限制，即使是非居民也可以購買日本房屋。不過，日本有其獨特的合約流程與文件要求，因此事先了解整個流程相當重要。

物件搜尋與市場調查：首先明確自己的購屋目的與預算。無論是用於投資、作為第二居所，還是自住需求，都會直接影響您選擇的地段與房屋類型。
提出報價與價格協商：找到心儀的房屋後，您需要提交購買意向書（Letter of Intent），內容會載明您提議的價格、條件，以及期望的成交時程。
重要事項說明與簽訂買賣契約：雙方就條件達成共識後，持照仲介會向您提供《重要事項說明書》。確認無誤後，正式簽訂買賣契約，此時通常需要支付房價5%至10%的訂金。
尾款支付與產權登記：在交屋當天，您需要支付剩餘尾款，並同時完成產權登記手續。屆時通常會有地政士（司法書士）到場，負責處理相關法律登記事宜。
交屋與開始使用：登記手續完成後，房屋正式交付給您。若購屋目的是投資，此時即可開始出租房屋，並安排相關物業管理事宜。

評估日本房價時的關鍵因素

日本的房價會因地段與市場特性的不同，而存在相當明顯的落差。對海外買家而言，在評估房屋價值時，了解以下三個關鍵因素相當重要：

區域價差與市場流動性：在東京、大阪等主要都會區，需求高度集中，因此房價相對較高。不過，這類市場交易也更加活絡，房屋買賣相對容易，也更有利於保值。
租金報酬率與轉售潛力：進行投資時，僅著眼於租金報酬率是不夠的，還必須考慮未來是否存在可行的轉售市場。
匯率與資金規劃：對國際買家而言，匯率波動可能會對購屋成本及整體投資報酬產生相當大的影響。

如需了解更多資訊，歡迎參考我們關於日本不動產投資中的匯率與資金規劃的文章。

透過Japan Property比較與評估日本房產

日本的不動產市場會因地段與房屋類型的不同而有相當大的差異，評估價值的標準也各有不同。在高端都會市場中，稀缺性、物業管理品質及品牌口碑等因素往往更受重視；而在地方市場，租金報酬率與土地面積則可能扮演更重要的角色。因此，在日本買房時，不應只比較房價本身，更要評估該房屋是否符合您自身的投資目標。

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結語：選對市場才是關鍵

在日本買房時，不能只關注日本房價本身，還應綜合考量區域特性及未來市場流動性等因素。在主要都會區，購屋者往往更重視長期資產價值；而在地方市場，較高的報酬率與較低的購置成本則更具吸引力。

進行不動產投資時，除了關注市場行情之外，還應充分考量退場策略、匯率風險及全球需求趨勢等因素。透過明確自身的投資目標，您可以打造更加穩健、可持續發展的投資組合。

歡迎瀏覽我們的日本房屋資訊（適合外國買家），尋找適合您的住宅或投資房產。