外國人可以在日本購買土地嗎？產權、流程與注意事項
2026年8月1日
許多外國買家都想知道，自己是否可以在日本購買並擁有土地。居住在海外的人可能也想了解，即使不住在日本，是否同樣可以購買房產，以及需要辦理哪些手續。
在日本購買土地之前，了解產權類型、購買流程，以及後續的管理與納稅義務相當重要。
本篇文章將為您說明外國人能否在日本擁有土地、購買流程、相關費用，以及需要留意的重點。
外國人可以在日本購買土地嗎？
目前，日本並沒有任何全國性法律僅因國籍而禁止外國人購買土地。原則上，外國買家可以在與日本公民相同的法律條件下購買並擁有土地。
不過，位於指定「重點監視區域」內的部分土地交易——例如國防設施周邊或偏遠邊境島嶼——在簽訂購買合約前，可能需要事先申報。日本目前也持續在檢討與國家安全相關的重要土地取得及使用規範，因此購買前建議先確認最新規定。
土地的使用方式取決於該地塊本身的特性與法律限制。若計畫興建住宅或其他建築，務必確認使用分區、建蔽率、容積率，以及是否符合道路連接的規定。農地與林地適用的規範與一般住宅用地不同，因此購買前請務必諮詢不動產專業人士或相關領域的專家。
不居住在日本的外國人也能購買土地嗎？
可以。您不需要是日本居民，也能購買土地。
不過，海外買家可能需要準備一些日本居民通常不需要的額外文件，並完成額外手續，例如身分驗證、地址證明、簽名證明書、從海外匯入購屋資金，以及與負責產權登記事務的司法書士（負責不動產登記的日本專業人士）協調。
如果您希望不必親自前往日本即可完成購買，建議選擇能夠支援遠距交易，並提供英文服務的不動產公司與司法書士。
外國人可以在日本擁有土地所有權嗎？
可以。外國人可以取得日本土地的完整所有權（自由保有產權）。
所有權賦予您對土地本身的合法權利，讓您可以出售、繼承，或將其作為長期資產持有。這與土地租賃權不同，租賃權僅讓您使用他人所擁有的土地，而不擁有該土地本身。
在日本購買房產是否代表可以在當地居住？
在日本購買土地或其他房產，並不會讓您自動取得簽證或居留資格。房產所有權與在日本居留的合法權利，是由不同制度分別管理的。
若您計畫未來移居日本，則需要在購買房產之外，另行申請合適的在留資格，例如工作簽證或經營管理簽證。
沒有日本銀行帳戶，可以在日本購買土地嗎？
可以。即使沒有日本銀行帳戶，您也可以透過從海外帳戶匯款的方式，以現金購買日本土地。不過，建議事先確認匯款方式、處理時間、匯率，以及相關手續費。
貸款融資則可能較為困難。貸款機構可能會要求提供日本銀行帳戶、符合資格的在留身分、收入證明等文件。因此，儘早確定購屋資金的籌措方式相當重要。
外國人如何在日本購買土地
在日本購買土地，通常包含以下步驟：確立購買目的與預算、確認房產狀況、諮詢不動產公司、簽訂合約，以及完成付款與產權登記。
海外買家可能還需要準備額外文件，並安排跨國匯款，因此在展開購買流程之前，先了解在日本購買土地的整體流程會相當有幫助。
1. 確立購買目的與預算
首先，決定您購買土地的用途，例如自住、度假物件、租賃投資、開發，或長期持有資產。
若計畫興建建築，請確認該地塊是否允許建造。若以投資為目的，也應考量當地需求、交通便利性，以及未來的轉售價值。
預算中應納入各項稅費、登記費用、仲介費，以及專業服務費用。海外買家也應將跨國匯款手續費及匯率波動的因素納入考量，用以將外幣兌換為日圓。
2. 確認區域與土地狀況
接著，比較不同地區並確認各房產的實際狀況。價格、需求以及可能的用途，會因城市、地方地區及度假勝地而有所不同。
除了價格與地塊面積之外，也須確認使用分區、建蔽率、容積率、道路連接情況，以及水電瓦斯等基礎設施是否完善。依據這些條件的不同，您可能無法建造理想類型的建築。
根據日本《農地法》，農地在未經核准的情況下，一般不能買賣或過戶。林地、度假屋用地以及積雪地區的土地雖然可以購買，但可能需要另外確認開發限制、維護、除雪及植被管理等相關要求。海外買家也應考量是否能安排可靠的當地物業管理服務。
3. 諮詢不動產公司
確定區域及土地條件後，請諮詢不動產公司。對海外買家而言，選擇提供多語言服務、可線上溝通，並具備協助非居民交易經驗的不動產公司，往往能讓整個流程更加順暢。
請向不動產經紀人說明您的預算、屬意區域、使用目的、是否方便親自前往日本，以及購屋後的物業管理規劃。明確的需求，有助於經紀人為您推薦合適的房產。
4. 提出購買意向並簽訂合約
選定房產後，提出購買意向，並就價格、交屋日期及其他條件進行協商。
在簽訂合約之前，您將收到一份「重要事項說明」，內容涵蓋產權、法律限制、道路連接情況、基礎設施，以及合約條款等。購買土地時，這些確認事項尤其重要，因為可能會影響該土地的使用方式。
無法取得日本印鑑登記證明書的海外買家，可能需要改為提供簽名證明書，或經公證的文件。具體要求會因交易而異，請提前與不動產公司及司法書士確認所需文件。
文件準備可能需要一段時間，因此請務必在簽約及交屋日期之前，及早開始準備。
5. 完成付款與產權登記
簽訂購屋合約後，需支付剩餘購屋款，並完成產權移轉登記。交屋費用可能包括登記費、司法書士費用、稅費，以及仲介費。
海外買家應儘早安排跨國匯款並準備所需文件，因為匯款時間、匯率波動，以及文件準備進度，都可能影響交屋日期。簽約時準備的簽名證明書，在登記時可能也會用到。
產權移轉登記完成後，買方即成為該土地的合法所有權人。外國人可以在日本擁有土地，因此登記完成後，該房產即可作為資產持有。
6. 完成購屋後的相關手續
完成登記後，海外買家及非居民應確認是否需要辦理以下兩項額外手續。
第一項是在日本指定稅務代理人。非居民房產所有人通常需要委託在日本的個人或公司，代為處理房產稅的繳納，並向地方政府提交所需申報。不動產公司或稅務士事務所皆可擔任此角色。若該土地日後出租，繳納所得稅時可能也需要稅務代理人。
第二項是根據日本《外匯及外國貿易法》，提交交易後報告。在某些情況下，取得日本不動產的非居民，須透過日本銀行向財務大臣提交報告。部分情形可豁免此規定，例如以自住為目的的購買，因此請與您的司法書士或不動產公司確認具體要求。
在日本購買土地前需要注意的重點
在日本購買土地時，需要考量的不只是價格與地塊面積。同樣重要的是，確認該土地在購買後，能否依照您預期的方式使用。對海外買家而言，實地勘查與管理房產可能有其困難，因此建議提前確認土地狀況，以及當地的物業管理選項。
| 確認項目 | 需要確認的內容 |
|---|---|
| 該土地是否可以興建建築？ | 請確認使用分區、建蔽率、容積率，以及道路連接情況。依據這些條件的不同，您可能無法建造理想類型的建築。在「市街化調整區域」內，建設通常會受到限制。 |
| 道路連接或地界是否存在問題？ | 請確認該土地是否符合日本《建築基準法》所規定的道路連接要求（須連接寬度至少4公尺的道路，且接觸長度至少2公尺），以及地界是否已明確劃定。若未符合這些要求，可能會影響未來的建設或轉售。 |
| 基礎設施是否完善？ | 請確認自來水、下水道、電力及瓦斯等設施是否已經完備。若尚未完善，購買後可能需要負擔額外的安裝費用。 |
| 該土地是否屬於農地或林地？ | 根據日本《農地法》，農地在未經核准的情況下，一般不能買賣或過戶，這使得非從事農業的海外買家，在實務上較難取得農地。林地及度假屋用地也可能需要另外確認開發限制、除雪及植被管理等要求。 |
| 該土地是否位於須事先申報的區域？ | 根據日本《關於審查及規範重要設施與離島周邊不動產利用等之法律》，在指定「重點監視區域」內超過一定面積的土地交易，可能須事先申報。此規定與國籍無關，但購買前建議先確認該房產是否位於指定區域內。 |
| 購買後是否可以進行物業管理？ |
若您居住在海外，自行維護土地可能會有困難。請確認是否有當地公司或物業管理服務，可以代您進行管理。 對海外業主而言，專業的物業管理服務還能協助安排定期巡查、維護保養、稅務通知處理、與鄰里溝通，以及處理當地行政事務。購買前選擇一家可靠的管理公司，能讓長期持有房產變得更加輕鬆。 |
需要確認的重點，會因土地的使用方式而有所不同。購買前請諮詢不動產公司或相關領域的專業人士。
在日本購買土地的費用與稅金
除購屋款外，在日本購買土地還涉及各項費用與稅金。海外買家也應將跨國匯款手續費、匯兌成本，以及購買後須持續繳納的稅金納入預算。
| 費用或稅金 | 需要確認的內容 |
|---|---|
| 仲介費 | 透過不動產公司購買土地時，需支付此項費用。對於價格高於400萬日圓的房產，上限費用通常按「購屋價格 × 3% + 6萬日圓 + 消費稅」計算。 |
| 登記許可稅 | 這是辦理產權移轉登記時須繳納的國稅。就土地購買而言，標準稅率通常為固定資產稅評估價值的2.0%。特定期間內可能適用減稅稅率，請於購買前確認最新適用稅率。 |
| 司法書士費用 | 這是支付給司法書士（負責產權登記的日本專業人士）以辦理登記手續的專業服務費，通常介於數萬日圓至10萬日圓以上。居住在海外的買家，可能還需要準備由日本大使館或領事館出具的簽名證明書，或經當地公證人公證的文件。 |
| 不動產取得稅 | 這是取得土地後一次性徵收的地方稅。適用住宅用地減稅稅率時，一般估算方式為「固定資產稅評估價值 × 1/2 × 3%」。稅務通知通常會在購買後一段時間才寄出，因此請提前將此項費用納入預算。 |
| 固定資產稅及都市計畫稅 | 只要持有該土地，就須每年繳納這兩項稅金。固定資產稅一般按評估價值的1.4%標準稅率計算，而都市計畫稅可能適用於位於都市化區域內的土地，稅率最高為0.3%。空地可能無法享有住宅用地適用的減稅優惠，因此稅負相對較高。居住在海外的業主，可能還需要在日本指定稅務代理人。 |
| 印花稅 | 此項稅金須透過在購屋合約上黏貼印花稅票的方式繳納，具體金額依合約金額而定。例如，合約金額超過1,000萬日圓且不超過5,000萬日圓時，適用的減稅印花稅額為1萬日圓。 |
| 匯款及外匯兌換費用 | 將購屋資金從外幣兌換為日圓時，可能產生銀行匯款手續費及匯率價差。由於匯率波動可能影響實際購屋成本，因此也應考量匯款的時機。 |
| 購買後的管理費用 | 後續可能產生的費用，包括除草、除雪、地界維護，以及處理與鄰近房產或當地相關問題所需的支出。 |
結語
外國人可以在日本購買土地並取得完整所有權。不過，重要的是不僅要確認該土地是否可以購買，還要確認其是否能依照您預期的方式使用。
海外買家應提前確認土地狀況、所需文件、稅金，以及購買後須辦理的相關手續。
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