東京頂樓豪宅：價格、重點區域及投資人購屋要點
2026年9月14日
近年來，東京價值數十億日圓的高級住宅交易持續增加。據報導，東京安縵公寓的一戶頂樓豪宅以約¥200億成交，創下當時日本公寓住宅的最高成交價紀錄。
東京的頂樓豪宅類型多元，從可在高樓層俯瞰城市全景的住宅，到設有寬敞屋頂露台和私人泳池的低樓層豪宅都有。其價值並不僅取決於坪數或所在樓層。
雖然地標建案中售價達¥100億至¥200億的頂級豪宅經常成為國際媒體焦點，但東京市中心高級頂樓豪宅的一般市場價格，通常介於¥5億至¥20億之間（約330萬至1,330萬美元），實際價格取決於地段、總樓地板面積和附屬設施。新建地標建案中的超高級住宅，價格通常從¥20億起，最高可達¥50億。
本文將介紹在東京購買頂樓豪宅的優勢、值得關注的重點區域、五個曾出現高價交易的代表性建案，以及海外買家投資時需要注意的重要事項。
購買東京頂樓豪宅的優勢
東京的頂樓豪宅具備一般住宅難以比擬的舒適度與專屬感，常見特色包括高樓層的城市全景、寬敞的居住空間、私人露台及更高的隱私性。依建案而異，住戶還可能享有高級住宅特有的服務與安全設施，例如禮賓服務、24小時駐點人員及專用電梯。
由於頂樓豪宅位於建築物的最高樓層，每個建案可供應的戶數都非常有限。當優越地段、景觀、室內面積及建案知名度等條件同時具備時，這類住宅便擁有一般戶型難以取代的稀有價值。
供應有限也是東京高級住宅市場的一大特色。全球房地產服務公司Savills預估，截至2030年，東京超高級住宅的供應仍將維持有限。
在這樣的市場環境下，東京待售的頂樓豪宅不僅適合追求卓越居住品質的買家，也可能吸引希望長期持有東京稀有高級房地產的海外投資人。
資料來源：Tokyo Residential: Ultra Luxury - April 2025｜Savills Research
在東京尋找頂樓豪宅時值得關注的五個區域
東京擁有多個深受高資產買家青睞的高級住宅區，包括麻布與六本木、青山與表參道、廣尾、虎之門與赤坂，以及澀谷、惠比壽與代官山。
東京頂樓豪宅的建築類型、景觀、周邊環境及稀有性，會因區域而有明顯差異。最適合的地段也取決於買家主要希望尋找高樓大廈中的頂樓住宅，還是低樓層或中樓層高級建案中空間寬敞、隱私性更高的住宅。
以下將從高級住宅區的整體吸引力、當地常見的頂樓豪宅類型，以及購屋時值得比較的條件等角度，介紹五個重點區域。
| 區域 | 主要房產類型 | 頂樓豪宅的主要優勢 | 購屋時的重點確認事項 |
|---|---|---|---|
| 麻布與六本木 | 大型高級住宅與高樓住宅大廈 | 東京都心景觀、高級公共服務、國際化居住環境 | 景觀朝向、附近開發計畫、管理費 |
| 青山與表參道 | 低樓層及中樓層高級住宅 | 地段與建案的稀有性、建築設計 | 建案戶數、室內面積、未來潛在供給 |
| 廣尾 | 低樓層及中樓層高級住宅 | 寬敞空間、安靜的居住環境、隱私性 | 與車站的距離、是否比景觀更重視居住舒適度 |
| 虎之門與赤坂 | 大型都市更新建案與超高樓住宅 | 較新的建築、東京都心景觀、完善的公共設施 | 新建住宅溢價、管理費、附近開發計畫 |
| 澀谷、惠比壽與代官山 | 高樓住宅與低樓層高級住宅並存 | 城市生活便利性及住宅區的稀有價值 | 噪音、景觀、土地使用分區及周邊環境 |
麻布與六本木
麻布和六本木是東京最知名的高級住宅區之一，周邊聚集許多大使館、國際企業，以及適合國際化生活方式的各類設施。這些區域既有高級住宅，也有高樓住宅大廈。部分頂樓豪宅可欣賞東京鐵塔或城市天際線，並設有高級公共設施和禮賓服務。
對於經常往返東京的海外買家而言，便捷連接主要商業區以及國際化的居住環境，也是這裡的重要優勢。
不過，住宅景觀會因戶型朝向及周邊建築而有所不同。購屋時不應只關注所在樓層，還需要確認景觀朝向、附近未來的開發計畫、管理費及其他持續性支出。
青山與表參道
青山和表參道是東京最具代表性的高級住宅區之一，以精品名店、風格鮮明的建築及獨特的街區氛圍聞名。除了高樓住宅外，這些區域也分布著戶數有限的低樓層及中樓層高級住宅。因此，這裡的頂樓豪宅價值不僅取決於高度，也可能受到室內面積、屋頂露台、建築設計及隱私性等因素影響。
在低樓層住宅中，買家可能找到占據大部分頂樓空間，或擁有寬敞戶外區域的住宅。這類房產提供了與高樓大廈頂樓豪宅不同的居住體驗。
由於可供新建高級住宅的土地也相當有限，買家除了比較景觀外，也應關注地段及建案本身的稀有性。
廣尾
廣尾是東京市中心的高級住宅區，附近分布著大使館和國際學校。儘管位於東京都心，仍擁有相對安靜的居住環境。對於比起超高樓景觀，更重視寬敞室內空間、安靜環境及隱私性的買家而言，廣尾尤其具有吸引力。
因此，在廣尾選擇頂樓豪宅時，不應只考慮住宅所在的高度。室內面積、格局設計，以及住宅是否能與鄰近建築保持足夠的隱私，同樣是判斷居住品質的重要因素。
對於考慮長期持有或作為第二居所的買家，還應確認房產與最近車站的距離、周邊環境，以及長期不在日本期間的房產管理方式。
虎之門與赤坂
虎之門和赤坂前往主要商業區十分便利。隨著大型都市更新計畫推進，這些區域近年出現了新的商業設施和高級住宅建案。當地擁有多座超高樓住宅，部分頂樓豪宅可俯瞰東京都心全景，並配備現代化建築系統及飯店式公共設施。
都市更新雖然能帶來新建築和更完善的城市基礎設施，但未來的建設計畫也可能改變周邊環境或影響現有景觀。
這些區域的新建高級住宅通常也伴隨較高的購屋價格和管理費。因此，買家除了考慮都市更新帶來的未來發展潛力，也應綜合評估購置成本、持有期間的支出，以及個別房產的稀有性。
澀谷、惠比壽與代官山
澀谷、惠比壽和代官山均擁有便利的交通條件，前往購物和餐飲設施也十分方便，但各自的街區氛圍明顯不同。在澀谷，買家可以找到擁有開闊城市景觀的高樓住宅；惠比壽和代官山則有更多重視安靜環境及設計質感的低樓層和中樓層高級住宅。因此，這些區域能夠提供多種不同類型的頂樓豪宅。
即使同屬澀谷地區，不同房產之間也可能存在明顯差異。部分住宅更重視景觀和便利性，其他住宅則更強調隱私及安靜舒適的居住環境。
因此，買家不應只將「頂樓住宅」作為選擇條件，而應先確認自己更重視城市生活的便利性，還是安靜且私密的居住環境，再據此比較周邊環境、景觀及潛在噪音等因素。
東京五處代表性頂樓豪宅
東京擁有多種類型的頂樓豪宅，從國際奢華飯店品牌開發的超高樓住宅，到由建築師設計的住宅，以及低樓層高級建案中的大坪數戶型都有。
以下五個代表性案例，因其地段、建築設計、附屬設施及稀有性而備受關注。
注意：以下房產為東京頂樓豪宅的代表性案例，目前不一定正在出售。如果您正在尋找東京待售的頂樓豪宅，請查看Japan Property的東京待售物件。
1. 東京安縵公寓 | 麻布台
東京安縵公寓共有91戶住宅，位於麻布台之丘森JP塔樓的最高11層。此建案由奢華飯店品牌安縵參與開發，每戶住宅均設有專用電梯廳。住戶還可使用專屬設施，其中包括面積約1,400平方公尺的安縵水療中心。
據報導，其中一戶頂樓豪宅以約¥200億成交，被認為創下當時日本公寓住宅的最高成交價紀錄。除了能從東京最高建築之一俯瞰城市景觀外，此建案還結合了安縵品牌服務、隱私性及專屬感，是東京超高級住宅市場的代表性建案。
2. Park Court赤坂檜町The Tower | 赤坂
Park Court赤坂檜町The Tower是位於赤坂的高級高樓住宅，毗鄰東京中城和檜町公園。建築師隈研吾參與了建案設計，並在建築中融入以日本檜木為靈感的設計元素。
首次銷售時，其中一戶面積約204平方公尺的頂樓豪宅，據報導開價為¥15億。憑藉優越的東京都心地段、開闊景觀及獨特建築設計，此建案已成為東京最知名的高級住宅之一。
3. The Kita Tea House | 北參道
The Kita Tea House是The Kita建案中一戶面積約507平方公尺的頂樓豪宅。此高級住宅建案由隈研吾設計。住宅橫跨三層，設有兩處私人露台、屋頂露台、無邊際泳池及傳統茶室。
此房產於2023年以約5,000萬美元成交。與傳統高樓住宅中的頂樓戶型不同，這戶頂樓豪宅的價值主要來自建築設計、室內設計及寬敞的私人戶外空間，使其成為獨一無二的都會住宅。
4. MARQ OMOTESANDO ONE | 神宮前／表參道
MARQ OMOTESANDO ONE是位於表參道和神宮前地區的低樓層高級住宅。其頂樓豪宅占據整個四樓，居住面積超過625平方公尺，設有四間臥室。住宅還配備水療室、三處露台、私人屋頂空間、泳池及專用電梯。
據報導，此頂樓豪宅於2025年以約¥95億成交，創下日本每坪（35.6平方英尺）成交單價的新紀錄。其價值並非來自建築高度，而是源於超大面積、卓越隱私性、高級設施，以及表參道這個稀有地段。
5. 三田Garden Hills Park Mansion | 三田
Park Mansion是三田Garden Hills中最高級的住宅區域。三田Garden Hills是位於東京都心的大型住宅建案，擁有寬廣基地及精心規劃的綠化空間。住戶還可使用酒吧、餐廳及咖啡廳休息區等豐富的公共設施。
據報導，Park Mansion的一戶頂樓豪宅曾以約¥55億出售。此建案並不依賴超高樓住宅的吸引力，而是呈現出更接近傳統高級宅邸的東京奢華生活方式，其價值主要體現在寬廣基地、綠化環境、寬敞室內空間及隱私性。
在東京購買頂樓豪宅時需要考慮的事項
在東京購買頂樓豪宅時，不能只關注最初的購屋價格和室內面積。外國買家與投資人還應特別留意以下事項：
1. 完整所有權
部分亞洲市場對非本國公民購買土地設有嚴格限制，或採用租賃權制度；相較之下，日本允許外國投資人以完整所有權（Shoyuken）購買房地產。非日本居民享有與日本公民相同的房地產所有權，因此東京高級房地產可作為相對穩定的長期持有資產。
2. 景觀與周邊都市計畫
景觀是影響頂樓豪宅價值的重要因素，但未來的高樓建案或周邊都市更新可能改變現有景觀。因此，在作出購屋決定前，應仔細確認建案周邊的都市計畫及未來土地使用分區規定。
3. 管理費及特殊設施成本
設有大面積私人戶外空間、屋頂花園、私人無邊際泳池或挑高空間的頂樓豪宅，通常需要支付更高的每月管理費（Kanri-hi）及修繕準備金（Shuzen-tsumitate-kin）。為了制定準確的資金規劃，買家需要評估每年的整體持有成本，而不應只考慮購屋價格。
4. 匯率因素與房產管理
與倫敦、紐約或香港等國際門戶城市相比，東京房地產相對具有競爭力的價格，持續吸引國際買家的關注。對於長期不在日本的海外屋主而言，應提前安排可靠的資產管理及房產維護服務，以處理日常維護、稅務事務及租賃管理。
總結
東京頂樓豪宅兼具核心地段、寬敞居住空間、卓越隱私性及長期稀有價值。無論您希望購買能夠俯瞰城市天際線的地標級高樓住宅，還是安靜私密的低樓層豪宅，綜合評估房產價格、持有期間的成本及區域特色，都有助於作出更合適的購屋決定。
如果您正在東京尋找頂樓豪宅或其他高級房地產投資機會，歡迎查看Japan Property目前的待售物件。