鎌倉房地產值得投資嗎？房價、熱門區域與購屋風險完整解析
2026年7月26日
鎌倉是東京近郊最受歡迎的住宅區之一，以迷人的海岸風光、豐富的自然環境與深厚的歷史文化底蘊聞名。自1192年鎌倉幕府成立以來，鎌倉曾是日本的政治中心，至今仍保留著眾多寺院、神社以及充滿傳統風情的街道，因此有「東方京都」之稱。天氣晴朗時，還能遠眺富士山，進一步提升了鎌倉對日本國內及海外購屋者的吸引力。
鎌倉房地產市場同時受到自住需求與第二住宅需求的支撐，因此形成了相當獨特的市場特色。在這裡購屋時，考量的重點往往與一般東京近郊住宅區有所不同。許多買家也會想知道：住在鎌倉是不是很昂貴？哪些區域最值得購買？目前鎌倉待售住宅的價格大約是多少？
本文將深入介紹鎌倉房地產的價格行情、各區域特色、房屋類型，以及購屋時應注意的重要事項，協助您全面了解鎌倉房地產市場。
鎌倉房地產市場的主要特色
鎌倉房地產市場兼具東京近郊住宅區與觀光城市的雙重特色，擁有與眾不同的市場定位。便利的交通、迷人的海岸景觀以及濃厚的歷史文化氛圍，使鎌倉同時吸引自住買家、第二住宅買家及房地產投資人。若想深入了解鎌倉房地產市場，首先應認識鎌倉的地理位置、需求來源以及房產的主要用途。
距離東京僅約一小時的度假生活環境
從東京市中心搭乘電車前往鎌倉約需一小時，卻能同時享受海洋、自然景觀與歷史街道所帶來的生活魅力。兼具都市便利性與度假氛圍，是鎌倉最大的特色之一。許多人選擇居住於鎌倉並每天通勤至東京工作，也有不少人將此地作為週末度假或第二住宅。
因此，鎌倉房地產不只是居住空間或投資標的，更被許多人視為能提升生活品質的「生活型資產」。不同於東京市中心更重視租金報酬率及資產流動性的市場，鎌倉的房價更受到居住環境品質及當地生活魅力的影響。
富裕買家與海外旅客帶來的穩定需求
鎌倉曾是日本的政治中心，加上得天獨厚的海岸環境，在日本國內及海外都具有相當高的知名度。這種鮮明的城市品牌，也對當地房地產市場產生正面影響，持續吸引日本富裕族群購買第二住宅。許多買家並不只著眼於投資報酬，更重視在鎌倉持有房產的價值，以及親自在當地生活與度假的體驗。
鎌倉同樣深受海外旅客喜愛。對許多來自美國及歐洲的旅客而言，鎌倉是體驗日本傳統文化最具代表性的城市之一。2024年，鎌倉市共接待約1,594萬人次旅客，較前一年增加129.8%。疫情期間停辦的各項活動陸續恢復，也成為觀光人次大幅回升的重要因素。觀光市場的復甦，有助於提升鎌倉的城市品牌價值，並帶動當地住宿需求。
在這樣的背景下，關注鎌倉房地產的買家並不限於日本國內，海外投資人也逐漸增加。在房源供給有限的市場中，這類具有實際購買力的優質需求，有助於支撐房價的穩定性。
兼具居住與觀光需求的複合型市場
鎌倉住宅市場的另一項特色，是兼具居住與觀光兩種需求。房產可作為家庭自住住宅、週末使用的第二住宅，部分物件也可能作為旅客短期住宿空間。相較於一般住宅區，鎌倉房產往往具有更多元的使用可能性。
不過，並非所有房產都能自由變更用途。依照所在區域、建築條件，以及當地對短期出租或民宿經營的相關規定，實際使用方式可能受到限制。因此，在尋找鎌倉待售住宅之前，買家應先明確確認購屋目的。自住、第二住宅或投資出租，所需考量的物件條件可能有明顯差異。
鎌倉各區域特色
在評估鎌倉房地產時，了解各區域的特色相當重要。即使同樣位於鎌倉市，海濱地區、鄰近車站的生活圈，以及環境清幽、自然資源豐富的住宅區，在房價、買方需求及適合的房產用途上都存在明顯差異。以下將介紹鎌倉幾個較具代表性的區域，以及各自適合的買家類型。
海濱地區（由比濱、材木座）
由比濱與材木座等海濱住宅區，是鎌倉最受歡迎、房價也最高的區域之一。鄰近海岸所帶來的稀有性，吸引了許多重視開闊景觀、悠閒氛圍與度假生活的買家。因此，地段條件良好的物件一旦釋出，往往能在較短時間內成交。
擁有海景或可步行前往海灘的住宅供給十分有限，因此也屬於鎌倉最稀有的房產類型。除了穩定的自住需求，這些地區也深受第二住宅買家青睞。對日本及海外的富裕買家而言，這些區域充分代表鎌倉經典的生活方式，並經常被視為具有長期保值潛力的優質資產。
不過，從投資角度來看，購買這些地區房產的買家，通常比起高租金報酬率，更重視資產價值與稀有性。由於房價偏高，海濱住宅一般更適合長期持有，或重視生活品質的購屋需求，而不是以短期獲利為主要目標的投資。
交通便利的住宅區（鎌倉站、大船站周邊）
鎌倉站與大船站周邊以交通便利、生活機能完善而聞名，因此無論是自住或出租，都具有穩定需求。特別是大船站可轉乘多條鐵路線，前往東京市中心相當方便，深受通勤族及學生族群歡迎。
這些區域設有超市、購物中心、醫療設施及其他日常生活所需的機能，能夠支撐穩定的家庭居住需求。憑藉這些實用優勢，鄰近車站的房產通常也適合作為長期出租型投資。
與海濱地區相比，這些區域的度假氛圍或許較不明顯，但因長期自住需求穩定，市場表現通常更加穩健。對考慮將鎌倉住宅作為投資標的的買家而言，交通便利的生活圈較容易兼顧租金收入與空置風險。
自然環境優越的區域（北鎌倉與山坡住宅區）
北鎌倉及山坡住宅區擁有綠意環繞、安靜舒適的生活環境，在鎌倉房地產市場中形成了不同於其他區域的需求。由於距離主要觀光區稍遠，這些地區特別適合希望享受寧靜生活，或計畫長期停留的買家。與海濱地區相比，房價通常也較為親民，在鎌倉市場中相對容易入手。
這裡常見傳統日式住宅，以及被自然景觀環繞的房產，深受喜愛鎌倉寧靜氛圍與歷史風情的買家歡迎。不過，在評估居住便利性時，也應仔細考量坡道較多、地勢起伏較大，以及距離車站較遠等因素。
對重視自然環境與隱私的買家而言，這些區域能提供相當理想的生活體驗，但未必適合所有人。購屋前，仍應充分了解各區域實際的市場需求與生活條件。
鎌倉主要房產類型
以下將介紹鎌倉最常見的房產類型，以及選擇不同房產時應注意的重點。
獨棟住宅
獨棟住宅是鎌倉房地產市場的主要房產類型。附帶土地的住宅占市場供給相當大的比例，廣泛用於自住及第二住宅。價格會因地段而有明顯差異，海濱地區及熱門住宅區通常價格較高，而山坡地區或距離車站較遠的區域，則可能找到價格較為合理的選擇。
由於鎌倉的新建住宅供給相對有限，許多買家會選擇購買中古住宅後重新裝修。在理想地段購入既有住宅並進行翻修，不僅能依照自己的生活需求打造居住空間，也有助於控制整體成本。不過，部分房產可能受到增建、翻修或重建限制，因此購屋前應仔細確認建物現況及當地相關法規。
此外，鎌倉也有部分定位為高級住宅的獨棟房產，可能具備優質建築設計、寬敞土地或出色景觀。這類住宅通常由富裕買家購入，作為第二住宅使用。整體而言，鎌倉獨棟住宅的價格區間及使用方式相當多元，買家可依照個人生活目標與投資需求選擇適合的物件。
公寓與大樓住宅
雖然獨棟住宅是鎌倉市場的主流，但當地仍有公寓及大樓住宅可供選擇。這類房產主要集中於鎌倉站與大船站周邊，當地交通便利，日常生活機能也相對完善。
與獨棟住宅相比，公寓與大樓住宅通常較容易維護管理，因此對海外投資人，或希望降低房產管理負擔的買家而言更具吸引力。鄰近車站的物件也可受惠於穩定的租屋需求，適合採取長期出租策略。多數情況下，公寓價格低於獨棟住宅，因此也可作為首次購買鎌倉房產的入門選擇。
不過，鎌倉此類住宅的整體供給相對有限，部分建築的屋齡也較高。購屋前應仔細確認社區管理品質、長期修繕計畫以及建築物的維護狀況。
別墅與高級住宅
鎌倉部分地區分布著高級別墅與豪宅。這類房產通常擁有寬敞土地、優美景觀及富有特色的建築設計，多由富裕買家購入，作為第二住宅或長期度假居所。
與一般住宅不同，這類房產更加重視整體居住體驗。海景、隱私性及親近自然的生活環境，都是主要賣點，讓屋主得以充分感受鎌倉獨有的生活魅力。因此，日本國內及海外富裕買家對此類房產的需求仍相對穩定。
不過，高級住宅的價格較高，市場流動性也相對有限。對以短期轉售或追求最高租金報酬率為目標的買家而言，通常不是最理想的選擇。相較之下，這類房產更適合長期持有，以及重視生活品質的購屋需求。
鎌倉房地產價格與市場行情
考慮購買鎌倉房地產時，首先需要掌握當地大致的價格區間。即使位於同一座城市，不同區域與房產類型的價格仍可能有明顯差異。以下將以獨棟住宅為主，介紹鎌倉房地產的大致行情。
鎌倉待售獨棟住宅的大致價格
鎌倉獨棟住宅的價格，會因地段、屋齡及土地面積等條件而有明顯差異。一般可參考以下價格區間：
- 約4,000萬至7,000萬日圓：屋齡較高，或距離車站較遠的住宅
- 約7,000萬至1億日圓：交通條件較佳，或位於較受歡迎地段的住宅
- 1億日圓以上：位於海濱地區或其他熱門區域的高級住宅
在由比濱、材木座等海濱地區，即使房屋面積相近，只要能欣賞海景，或可步行前往海灘，價格通常也會明顯高於其他地區。在鎌倉，地段對房產價值的影響，往往比房屋面積或屋齡本身更為顯著。
各區域的房價特色
鎌倉不同區域的房價與市場需求差異相當明顯，大致可整理如下：
- 海濱地區（由比濱、材木座）：價格較高、房源稀有，具有較強的資產保值性
- 車站周邊（鎌倉站、大船站）：價格介於中高價位，兼具交通便利性與穩定需求
- 北鎌倉及山坡住宅區：價格相對較親民，適合重視安靜居住環境的買家
由於各區域的價格及需求特色差異很大，因此購屋時應依照自身目的，選擇最符合需求的區域。
住在鎌倉的成本高嗎？
鎌倉被認為是神奈川縣房價較高的地區之一。尤其是由比濱、材木座等海濱住宅區，由於房源稀有、城市品牌形象鮮明，且鄰近海岸，因此價格通常相對較高。
不過，並非鎌倉所有區域都屬於高價市場。在北鎌倉及山坡住宅區，仍有機會找到價格相對合理的房源。與東京市中心相比，在相近預算下，鎌倉有時能提供更大的土地空間、更多綠意，以及更優質的自然環境。
換句話說，鎌倉是否昂貴，很大程度取決於選擇的區域，以及買家所追求的生活方式。
與東京房價相比如何？
與東京市中心相比，鎌倉部分地區的房價可能相對較低。不過，在某些熱門區域，價格也可能與東京市中心相近，甚至更高。尤其是海濱地區及其他稀有地段，房源供給有限，稀有性會對價格產生明顯影響。
東京房地產通常更重視租金收益、交通便利性及資產流動性，而鎌倉房地產則更著重居住環境與生活方式所帶來的價值。因此，買家在比較兩地房產時，不應只關注價格，也應思考自己真正希望從房產中獲得什麼樣的價值。
投資鎌倉房地產的風險與重要注意事項
鎌倉房地產雖然具有吸引力，但與其他地區相比，也有一些獨特的風險與注意事項。買家除了評估地段魅力及長期資產價值，也應充分考量後續營運管理與未來轉售的可能性。事前掌握這些重點，有助於避免購屋後產生高額或預期之外的成本。
市場流動性相對有限
鎌倉房產經常因稀有性而受到買家青睞，但並不代表所有物件都能在短時間內順利出售。高級住宅或地段特色十分鮮明的房產，潛在買家族群可能相對有限，因此出售所需時間也可能較長。
此外，許多買家購買鎌倉房產時，不只考量投資報酬，也會受到個人偏好、生活規劃，以及對當地環境的情感認同所影響。由於需求比一般投資型房地產市場更為特定，買家通常應以中長期持有為前提，而不宜期待短期內快速轉售獲利。
短期出租規範與使用限制
鎌倉是熱門觀光城市，但短期出租及民宿經營仍受到當地法規管理，而且不同區域的限制可能有所不同。依照房產本身及所在位置，原先規劃的使用方式未必能獲得許可。
部分房產可能受到土地使用分區、建築用途，或公寓管理規約等限制，而無法作為住宿設施或商業用途。計畫以觀光住宿為投資方向的買家，在購屋前應仔細確認當地法規、申請許可的條件，以及實際營運限制。
地形與天然災害風險
鎌倉依山傍海，因此部分區域可能面臨土石流、淹水或其他天然災害風險。尤其是位於山坡地的房產，更需要仔細評估周邊地形與環境條件。
購屋前，買家應查閱當地的災害潛勢地圖、土石流警戒區及淹水風險等資訊。鄰近山區或海岸的房產，雖然通常擁有優美景觀與親近自然的環境，但相關災害風險也應納入整體評估。
此外，鎌倉多山的地形也可能影響日常生活便利性，包括開車出入及步行條件。選擇房產時，不僅應重視景觀與居住氛圍，也應考量物件是否適合長期日常生活。
總結
與東京市中心等以投資需求為主的房地產市場相比，鎌倉呈現出截然不同的市場特色。許多買家不只重視資產價值，也受到當地生活方式、自然環境及歷史氛圍所吸引。鎌倉的海岸環境，加上前往東京交通便利，持續支撐自住與第二住宅市場的穩定需求。
對希望長期持有房產，並同時享受生活品質的買家而言，鎌倉是一個相當具有吸引力的選擇。購屋前，應仔細了解各區域的特色，並確認房產是否符合自身的生活方式及投資目標。
常見問題
外國人可以在鎌倉購買房地產嗎？
可以。外國人可以在鎌倉購買土地、獨棟住宅及公寓，不會因國籍而受到限制。
鎌倉待售獨棟住宅的價格大約是多少？
鎌倉獨棟住宅的價格，大致從內陸地區或屋齡較高物件的4,000萬日圓左右起，至由比濱等海濱地區超過1億日圓的高級住宅不等。
與東京相比，鎌倉房地產昂貴嗎？
部分熱門海濱地區的房價可與東京市中心相近，甚至更高；北鎌倉等其他區域則可能找到價格相對親民的選擇。
鎌倉房地產值得投資嗎？
鎌倉房地產通常更適合重視長期資產價值與生活品質的買家，而不是以追求高租金報酬率為主要目的的投資人。
可以在鎌倉經營短期出租或民宿嗎？
是否可以經營，需視房產條件及所在區域而定。當地的土地使用分區、建築法規或相關管理規定，可能限制短期出租或住宿用途，因此應在購屋前事先確認。
鎌倉距離東京有多遠？
從東京市中心搭乘電車前往鎌倉約需一小時，因此鎌倉深受通勤族與第二住宅買家歡迎。
鎌倉有哪些房產類型可供選擇？
買家可依照預算與生活需求，選擇獨棟住宅、公寓、大樓住宅及高級別墅等不同類型的房產。