日本溫泉不動產指南：箱根、熱海、別府等熱門地區與購買重點
2026年6月23日
日本溫泉不動產正作為兼具觀光吸引力與長期資產價值的獨特投資機會而受到關注。尤其對海外買家而言，附帶天然溫泉的房產展現了日本文化中難以在其他地方輕易體驗到的獨特魅力。
在日本，溫泉本身通常不會單獨買賣，而是作為不動產交易的一部分包含在內。此外，房產類型——例如度假公寓、別墅或獨棟住宅——也會大幅影響房產的使用方式、維護方式以及收益化方式。根據所在地區的不同，包括箱根、熱海、新雪谷和別府等主要溫泉目的地在內，需求趨勢和投資潛力也會有很大差異。
本文將介紹日本溫泉房產的基本機制、投資者在日本可找到的各類待售溫泉房產、主要溫泉地區的特色，以及購買前需要注意的重要事項。無論您是為了投資，還是為了生活方式而購買，本指南都將幫助您更好地了解在日本購買溫泉房產所帶來的機會與潛在風險。
什麼是日本溫泉不動產？
溫泉不動產是指可使用天然溫泉的房產，包括房產內設有私人溫泉設施，或可使用建築物、社區內共享溫泉系統的房產。在日本，溫泉本身通常不會單獨出售，而是與溫泉使用權以及供水所需的相關基礎設施一併作為房產進行交易。
海外買家在尋找日本待售溫泉房產時，最需要理解的概念之一是「溫泉權」。溫泉權賦予業主合法使用特定溫泉源的權利，並且通常與一般房產所有權分開管理。與普通不動產交易不同，買家必須仔細確認該房產是否包含有效的溫泉權、溫泉使用或供水量是否有限制，以及這些權利如何維護或轉讓。
有些情況下，溫泉水直接來自房產自身擁有的溫泉源；另一些情況下，則透過管道系統從外部溫泉源供應。對於這類房產，買家還應確認供水協議、維護責任，以及溫泉供應中斷或終止時可能產生的風險。
溫泉房產的類型非常多樣，從帶有共享溫泉設施的度假公寓，到配備私人露天浴池的別墅和獨棟住宅不等。一些規模較大的房產甚至會作為旅館或精品飯店經營，以透過觀光需求獲得租金收入。
在購買日本待售溫泉房產之前，強烈建議確認供水系統、溫泉權歸屬、營運狀況以及維護管理結構等細節。諮詢熟悉日本不動產的專業人士、法律專家和持牌仲介，也有助於海外買家避免意外問題，並更好地理解投資的長期價值。
日本溫泉不動產的熱門地區
日本溫泉不動產的投資特性會因地區而有很大不同。有些地區因靠近大城市、交通便利，而擁有穩定的全年需求；另一些地區則憑藉國際旅客帶來的強勁觀光需求，具備較高的收益潛力。以下是海外買家在日本尋找待售溫泉房產時較為關注的一些熱門地區。
箱根：靠近東京，需求穩定
箱根是日本最知名的溫泉度假勝地之一，從東京前往十分便利，因此對日本國內旅客和海外旅客都具有很強吸引力。除了觀光需求外，箱根也受到希望尋找週末度假住所或第二居所的東京居民的持續關注。
箱根最大的優勢之一，是全年相對穩定的入住率和旅客需求。該地區作為高端溫泉目的地擁有良好聲譽，近年來，國際飯店品牌和高端住宿設施也持續進入該地區，進一步提升了其對海外旅客的吸引力。
對於首次投資者而言，箱根通常被視為風險與回報相對均衡的市場。便利的交通、成熟的觀光基礎設施以及長期品牌價值，使其成為進入日本溫泉不動產市場較為穩妥的選擇之一。
不過，由於箱根是非常受歡迎的地區，與開發程度較低的溫泉地區相比，房產價格往往更高。若買家主要關注租金收益率或現金流，在購買該地區的待售溫泉房產前，應仔細評估價格、營運成本和預期入住率。
熱海：交通便利，價格相對均衡
熱海是受歡迎的溫泉目的地，從東京搭乘新幹線約40至50分鐘即可抵達，非常適合來自首都圈的週末旅行和短期住宿。近年來，熱海的觀光業明顯復甦，日本國內和海外旅客數量持續恢復並增長。
熱海的主要優勢之一，是市場上擁有大量度假公寓供應。由於房產在面積、屋齡和價格方面選擇廣泛，買家通常能找到比其他高端溫泉目的地更容易入手的入門級機會。在某些情況下，熱海的待售溫泉房產價格比箱根同類房產更親民，因此對首次投資者和尋求第二居所的買家都很有吸引力。
強大的交通便利性、成熟的觀光需求以及相對靈活的價格，使熱海成為海外買家在日本尋找待售溫泉房產時較容易進入的市場之一。
不過，在購買熱海較老的度假公寓時，尤其需要仔細確認建築管理狀況、修繕儲備金和長期維修計畫。這些因素可能會顯著影響未來營運成本和整體投資價值。更多詳情，請參考本文後文關於購買前主要風險與注意事項的部分。
新雪谷：由國際觀光需求推動的高端市場
新雪谷作為日本頂級滑雪度假目的地之一而享譽全球，尤其受到來自北美、歐洲和澳洲旅客的歡迎。在冬季，住宿價格會明顯上漲，因此配備溫泉的度假租賃房產，對於希望在北海道獲得較高短租收入的投資者而言格外具有吸引力。
對於有意購買溫泉房產的買家來說，新雪谷是擁有強勁國際需求和高端定價潛力的市場。帶有私人溫泉的房產尤其受到高端旅客歡迎，許多投資者會在滑雪旺季將這些住宅作為高端度假短租營運。夏季，該地區也會吸引旅客前來進行高爾夫、健行、騎行等戶外活動，有助於支撐全年觀光需求。
不過，新雪谷市場仍然高度受季節性需求影響。入住率和租金收入可能會因季節、降雪狀況和國際旅行趨勢而波動。近年來房產價格也已大幅上漲，根據地段和房產類型的不同，待售溫泉房產的初始投資金額可能相當高。
即便如此，新雪谷仍持續作為長期投資目的地受到關注。包括預計於2030年前開通的北海道新幹線函館至札幌延伸段在內，未來基礎設施改善的預期，也支撐了市場對未來房產價值的樂觀態度。對於關注日本度假型投資機會的海外買家而言，新雪谷仍是日本最具國際知名度的市場之一。
富士五湖：依託富士山品牌的強大國際吸引力
富士五湖地區因可欣賞富士山壯麗景色而成為日本最具國際知名度的度假目的地之一。對於在日本尋找待售溫泉房產的海外買家而言，「富士山景觀」本身就可能成為重要賣點，並成為影響房產需求的關鍵因素。
事實上，來自海外買家的諮詢中，專門尋找可眺望富士山房產的需求正變得越來越常見。富士山在全球範圍內的知名度，使該地區相較日本許多其他溫泉目的地擁有獨特優勢。
在短租平台上，能夠直接欣賞富士山景觀的房產通常可以獲得明顯更高的每晚房價。這使富士五湖地區成為日本少數幾個景觀能夠直接且可衡量地影響投資回報的地區之一。富士河口湖和山中湖就是很好的例子。希望購買具有強大觀光吸引力的待售溫泉房產的買家，通常會將該地區視為面向國際旅客極具行銷潛力的目的地。
不過，並非該地區所有房產都擁有同等品質的景觀。富士山的可視情況會因房產朝向、海拔、周邊建築和附近植被而有很大差異。購買前，買家應仔細確認景觀條件，並評估該景觀是否真正符合房產的行銷潛力和長期價值。
別府：價格選擇靈活的多元溫泉市場
位於大分縣的別府是日本最著名的溫泉目的地之一，並以擁有日本最大規模之一的天然溫泉湧出量而聞名。得益於豐富的溫泉資源，該地區提供多種溫泉房產，從價格較親民的度假公寓，到大型別墅和飯店經營型投資房產不等。
與日本一些價格更高的度假市場相比，別府通常為希望在日本購買溫泉房產的海外投資者提供更容易進入的價格起點。廣泛的價格區間也讓不同預算的投資者更容易找到適合自己的機會，無論是自用、度假短租，還是長期投資。
別府近年來也越來越受到國際關注。在Booking.com的「2024年旅行預測」中，別府被評為全球最熱門的新興旅行目的地。該地區尤其受到亞洲旅客歡迎，包括來自韓國、台灣和泰國的旅客。從福岡機場前往別府約需一小時，便利的交通也進一步支撐了觀光需求。
此外，別府還受益於與附近同樣備受歡迎的溫泉目的地由布院之間的組合旅遊需求。這種區域性觀光流動，為涉及溫泉的短租營運創造了有利條件。
不過，需求會因具體位置、交通便利性和房產特色而有很大差異。在購買別府待售溫泉房產之前，買家應仔細評估周邊觀光活動、交通條件以及所在區域的長期吸引力。
外國買家可以在日本購買溫泉不動產嗎？
在日本，外國買家通常可以購買包括溫泉房產在內的不動產，且沒有重大的法律限制。不同於一些限制外國人擁有土地或住宅房產的國家，日本允許海外買家不受國籍或居留身分限制，購買投資性和居住性不動產。
這意味著，對大多數國際投資者而言，購買溫泉房產在法律上是可行的。買家可以像日本公民一樣購買土地、公寓、別墅、度假住宅以及其他類型的待售溫泉房產。
不過，並非所有房產都在完全相同的條件下出售。在一些度假公寓和共有型房產中，建築物管理協會可能會對外國人持有房產或房產使用方式設置限制。這類規則通常與溝通、物業管理營運或社區長期維護方面的擔憂有關。因此，海外買家在購買溫泉房產或其他度假型房產之前，務必仔細確認管理規約。
如果購買旅館、飯店或其他以住宿經營為目的的商業房產，還可能需要考慮額外事項。根據房產的營運方式，買家可能需要取得營業許可、遵守當地規定，並在取得房產後建立適當的管理體制。
總體而言，日本仍是國際買家較容易購買待售溫泉房產的國家之一。與此同時，根據房產類型、建築規則和營運要求的不同，仍可能出現實際操作上的挑戰，因此在完成購買前進行謹慎的盡職調查尤為重要。
日本溫泉不動產的主要類型
日本可購買的溫泉房產有多種類型，最佳選擇取決於買家的目標、預算和投資策略。有些買家主要尋找第二居所或私人度假空間，另一些則更關注透過觀光需求獲得租金收入。在評估日本待售溫泉房產時，理解各類房產的特色非常重要。
度假公寓
度假公寓通常被認為是進入日本溫泉不動產市場較容易的方式之一。這類房產通常在建築物內設有大型公共浴池或共享溫泉設施，個別單元則可以作為區分所有權公寓單獨購買。
度假公寓的優勢之一是價格區間相對廣泛，因此對首次購買溫泉房產的買家較有吸引力。與私人別墅或獨棟住宅相比，初始購買價格通常較低，管理責任也可能更為簡化。
不過，溫泉設施通常是共享配套，而不是僅供每位業主專用的私人浴池。此外，一些公寓管理協會可能會對外國人持有、短租營運或類似Airbnb的度假租賃設置限制。
買家還應仔細考慮持續性成本，包括每月管理費、修繕儲備金和維護費用。這些營運成本可能會顯著影響待售溫泉房產的長期盈利能力和負擔水平。
獨棟住宅與別墅
獨棟住宅和別墅型房產可提供更私密、更獨享的溫泉體驗。有些房產可直接供應溫泉水，另一些甚至可能包含私人溫泉源的所有權或使用權。
這類房產在度假目的地尤其受歡迎，通常被用作第二居所、高端度假住宅或長期休養型房產。對於希望在日本尋找兼具隱私性和生活方式吸引力的待售溫泉房產的買家而言，別墅通常被視為最理想的選擇之一。
在某些情況下，獨棟住宅和別墅也可用於短期度假出租或長期出租，使業主能夠將自用與收益化結合起來。這種靈活性使其對同時追求生活價值和投資潛力的買家具有吸引力。
與此同時，與度假公寓中的共享設施相比，私人溫泉系統通常需要更多維護。與管道、供水系統、設備保養和整體物業管理相關的成本，都應在購買前仔細評估。
購買日本溫泉不動產前的主要風險與注意事項
溫泉不動產雖然可以是頗具吸引力的投資機會，但也伴隨著不同於普通住宅房產的特殊風險和成本。在購買日本待售溫泉房產之前，買家應了解溫泉使用權、維護費用以及觀光需求季節性波動等重要因素。對於不太熟悉日本不動產和溫泉制度的海外投資者而言，這些事項尤其重要。
溫泉權與供水條件
購買溫泉房產時，最重要的事項之一是理解溫泉供水背後的法律和營運結構。有些房產可直接使用位於房產土地內的天然溫泉源，另一些則透過共享供水系統從外部供應商接收溫泉水。
在許多情況下，溫泉的使用會受到溫泉權協議或與當地管理協會簽訂的合約約束。根據房產不同，供水量、營運時間或使用條件可能會有限制。買家還應注意，未來供水條件可能會因溫泉源狀況或營運公司的變化而發生改變。
在購買溫泉房產之前，務必仔細審查與溫泉系統相關的所有合約、續約條款和長期供水條件。
管理費與持續維護成本
與普通住宅房產相比，配備溫泉的不動產通常涉及更高的營運和維護費用。在度假公寓中，業主通常需要支付每月管理費和修繕儲備金，用於維護共享溫泉設施和建築基礎設施。
獨棟住宅和別墅也可能需要承擔溫泉設備檢查、管道系統維護、設施清潔和老化基礎設施修繕等持續成本。根據房產狀況，未來翻新或更換設備的費用可能會隨時間變得相當可觀。
由於這些營運成本會直接影響投資盈利能力，買家在投資溫泉房產之前，應確認具體費用結構和預期長期維護支出。
老舊度假公寓特有的風險
在考慮帶有溫泉設施的老舊度假公寓時，買家應特別關注建築整體管理狀況。在某些情況下，部分房產曾出現業主長期拖欠管理費或修繕費用的問題，導致建築維護不足、房產狀況下降。
這類房產最初可能因購買價格較低而顯得很有吸引力。然而，買家在取得房產後，可能會面臨高額修繕費用或意外財務負擔。
在購買位於老舊度假公寓內的日本待售溫泉房產之前，買家應仔細確認管理協會的財務狀況、修繕儲備金情況以及建築重大修繕歷史。不要僅僅因為價格低就判斷房產具有投資價值。
季節性收入波動風險
溫泉目的地的觀光需求會因地區和季節而有較大差異，因此租金收入未必能全年保持穩定。例如，滑雪度假區通常在冬季需求旺盛，但淡季入住率可能較低。
高度依賴日本國內觀光需求的地區，也可能受到經濟狀況、旅行趨勢和消費者行為變化的影響。計畫營運度假短租的買家，應制定現實的收入預測，並將旺季和淡季都納入考量。
在評估溫泉房產時，謹慎的長期規劃和保守的財務預測非常重要。
總結
日本溫泉不動產兼具生活方式吸引力與投資潛力，是世界其他地區難以找到的獨特資產類型。若經過謹慎篩選，溫泉房產既可以作為個人度假空間，也可以成為具備強大觀光吸引力的長期投資資產。
與此同時，買家也應理解，溫泉房產涉及與普通不動產不同的考量因素。溫泉權、供水條件、維護成本和地區觀光需求等因素，都可能對房產的長期價值和盈利能力產生重大影響。
雖然外國買家通常可以在日本購買待售溫泉房產或其他待售溫泉相關房產，但根據公寓規約、管理政策或營運要求的不同，仍可能出現實際限制。因此，選擇符合自身用途的房產非常重要，無論是自用、第二居所、度假短租收入，還是長期投資。
對於有意購買待售溫泉房產的海外買家而言，充分調研並獲得專業支援，將有助於找到合適機會並避免意外風險。