東京高端公寓指南：面向全球買家的完整解析
2025年12月16日
為什麼全球都在關注東京的高端住宅市場
作為亞洲最具國際影響力的城市之一，東京憑藉其穩定的經濟環境、世界級的治安水準，以及高度發達的都市基礎建設，持續吸引全球高資產族群的關注。包含Azabudai Hills在內的大型再開發計畫，以及澀谷、虎之門等核心區域的持續更新，不斷提升居住品質，同時強化高端公寓的長期資產價值。
與紐約、倫敦、香港、台北等國際主要城市相比，東京的高端不動產目前仍處於相對被低估的狀態，使其對海外投資人極具吸引力。憑藉出色的價格競爭力與未來成長潛力，東京高端住宅市場的關注度逐年攀升。
本指南將介紹深受外國買家青睞的熱門區域，以及在東京購買高端公寓時應注意的重點。
東京為何成為高端公寓買家的首選城市
東京在生活品質、教育資源、醫療水準與公共安全等方面，長期位居全球前列，是高資產國際人士理想的長期居住城市。完善的大眾運輸系統與豐富的國際學校資源，也讓東京對海外家庭格外友善。
對外國買家而言，東京的一大優勢在於可與日本公民享有相同條件購買永久產權（Freehold）不動產。相較於新加坡、香港、中國及部分東南亞國家對外國人土地持有的限制，東京的永久產權制度提供了高度的長期安全性。再加上有利的匯率環境與市中心持續推進的再開發，高端住宅展現出強勁的升值潛力，使東京成為自住與投資兼顧的理想城市。
全球城市地位
港區與澀谷區聚集了眾多大使館、跨國企業與文化機構，營造出多元、安全且舒適的居住環境。高效率的大眾運輸系統讓城市移動十分便利，這也是東京長期深受外派人士喜愛的重要原因之一。世界級的國際學校與醫療設施，更進一步鞏固東京作為全球熱門移居城市的地位。
日圓走弱帶來的投資吸引力
目前的匯率環境，使日本不動產對海外買家更加親民，也推動了資產分散配置與長期持有需求。在東京核心區域，持續進行的再開發計畫不斷帶動資產價值提升，使東京高端住宅市場同時具備穩定性與可觀的報酬潛力，海外投資人的購買意願持續升溫。
東京購買高端公寓的熱門區域
東京擁有多個深受國際買家歡迎的住宅區域，各自具備不同的生活風格、價格帶與物件類型。選擇最符合自身投資目標與生活偏好的區域，是成功購屋的關鍵。
港區（六本木、麻布、赤坂）
作為東京最具國際化的核心區域，港區匯集了眾多大使館、企業高階主管與高端塔樓型公寓。完善的國際學校資源，使其成為海外家庭移居東京時的首選之一。
房產平均總價多落在1.8億至2億日圓之間。2024年數據顯示，平均價格約為1.9億日圓。每平方公尺價格通常介於230萬至260萬日圓，因此一戶約70平方公尺的公寓，掛牌價格多為1.6億至1.8億日圓。
澀谷區（松濤、代官山、惠比壽）
澀谷區結合了文化影響力與潮流氛圍，並擁有松濤、代官山等頂級住宅區，深受重視便利性、設計感與現代都會生活風格的買家喜愛。
平均開價約為2億至2.4億日圓。由於該區物件坪數普遍較大，總價往往高於港區，但每平方公尺價格相近，約落在220萬至250萬日圓之間。
千代田區 & 中央區（丸之內、銀座）
位於東京核心商業區的千代田區與中央區，以資產保值性高與租賃需求穩定而聞名，非常適合投資配置或作為第二居所。千代田區是23區中價格最高的區域之一，平均總價約為2.6億至2.7億日圓。
2024年數據顯示，千代田區平均價格約為2.6939億日圓，每平方公尺價格超過290萬日圓。中央區則多落在1.6億至2億日圓之間，每平方公尺價格約為220萬至250萬日圓，與港區、澀谷區相近。
目黑區 & 世田谷區
目黑區與世田谷區以安靜宜居、綠意豐富著稱，特別適合家庭買家與長期持有型投資人。目黑區平均總價約為1億至1.4億日圓，常見的2LDK至3LDK戶型價格約為7000萬至1.2億日圓，每平方公尺價格約為160萬至190萬日圓，屬於23區中的高端水準。
世田谷區平均價格約為7000萬至1億日圓。1LDK戶型起價約4500萬日圓，3LDK至4LDK多落在8000萬至1億日圓之間。每平方公尺均價約為130萬至160萬日圓，整體定位為中高端住宅區。
價格區間與物件類型
東京高端公寓的價格會因區域與物件類型而有所不同，從高樓層塔樓住宅、低密度公寓，到頂樓豪宅與服務式公寓，各具特色。依據自身生活方式與投資目標選擇合適的物件類型相當重要。
平均價格與坪數參考
如前所述，東京高端公寓的價格因區域差異明顯：
- 港區：230萬–260萬日圓／㎡（70–150㎡物件約1.8億–2億日圓）
- 澀谷區：220萬–250萬日圓／㎡（60–120㎡物件約2億–2.4億日圓）
- 千代田區：超過290萬日圓／㎡（23區中最昂貴之一）
- 中央區：220萬–250萬日圓／㎡
- 目黑區 & 世田谷區：130萬–190萬日圓／㎡（空間與價格平衡）
新成屋 vs 二手物件
新成屋通常具備最新設備、現代化格局與高規格安全管理，無論自住或資產保值皆具吸引力。相對地，二手物件在核心地段往往更具性價比，透過完善翻新，也能大幅提升居住舒適度與資產價值。
服務式公寓需求持續成長
高端服務式公寓多為全套家具配置，並提供類似飯店的管理服務，深受短期居住者與商務人士青睞。隨著東京高端服務式公寓受到全球關注，來自海外租客與企業客戶的需求也持續增加。
外國人如何在東京購買高端公寓
外國人可合法在日本購買不動產，相關流程相當明確。事前了解流程，有助於讓整體購屋過程更加安心順利。
主要購屋流程
標準購屋流程通常包含五個階段。透過 Japan Property，買家可獲得熟悉海外客戶需求的專業仲介協助，確保交易順利完成。
- 物件搜尋
- 實地看屋
- 簽署合約
- 產權登記
- 交屋完成
貸款與稅務基礎
符合特定條件的外國買家，也有機會申請日本當地房貸。購屋後需預留固定資產稅、管理費與修繕準備金等持續性支出，提前了解這些費用對於資產規劃至關重要。
外國投資人需注意的重點
將高端公寓作為投資資產時，租賃需求、報酬率以及長期保值性都是關鍵考量。一套清楚的資產策略，對成功投資至關重要。
租賃需求與預期報酬
在東京核心區域，來自企業外派人士的租賃需求持續穩定，年化報酬率通常約為3%至5%。不過，實際回報仍會依地段與物件管理品質而有所差異，因此需要審慎評估。
資產管理與轉售策略
高端住宅的價值高度取決於地段與後續管理品質。與值得信賴的仲介合作，有助於在持有期間維持物件狀態，並掌握最佳轉售時機。
東京精選高端公寓推薦
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把握東京核心市場的黃金機會
無論是投資或長期自住，東京的高端公寓市場都具備極高吸引力。與熟悉國際買家需求的專業代理合作，您將能在這座世界級城市中，同時擁有優質居所與穩健資產。