在京都買房？購房前你需要了解的事項

2025年9月17日

在京都購房的關鍵考量與風險

對於正在尋找京都待售房產或瀏覽日本京都房屋出售的外國人來說，這座城市既有獨特的機遇，也存在獨特的挑戰。京都是日本最具代表性的歷史城市之一，以其文化與傳統吸引著全球遊客。因此，它對外國投資者和考慮移居的人來說都極具吸引力。事實上，日本並沒有禁止外國人購房的法律限制，但如果沒有永久居留身份，貸款會比較難獲得。除了這些魅力，京都的房產還伴隨著維護、法規及手續等方面的風險。任何考慮購房的人，都應事先充分了解這些挑戰。

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高昂的維修與保養費用

京都的許多房屋都是年代較久的建築。如果您考慮購買京都傳統日式房屋，例如町家（Machiya），其維修與保養成本可能相當可觀。抗震加固與水管翻修往往必不可少，若疏於維護，房屋會快速老化。與海外市場中新建房產不同，定期保養在這裡幾乎不可避免，因此必須將這種長期責任納入投資考量。

文化財產與景觀條例的限制

為了保護歷史風貌，京都實施了嚴格的法規，許多房產被列為文化財產。此類房屋的翻修或重建通常需要政府批准，且規定可能包括外觀改動或建築高度的限制。雖然這些措施有助於保護京都獨特的風貌，但也會限制業主的自由與靈活性，因此在購買前必須對相關法規有所了解。

財務與稅收壁壘

對外國買家而言，在日本取得房貸並不容易，因此通常需要現金購買。此外，房產持有還伴隨持續性的費用，例如每年的固定資產稅（類似海外的不動產稅）。日本也在加強對空置房屋的稅收政策，這將進一步增加持有成本。這些財務與稅收障礙，在投資京都房產前必須謹慎評估。

什麼是京都町家？傳統日式待售房屋

京都的城市景觀由傳統的町家（Machiya）所定義。它們不僅是居所，更是京都歷史與文化的建築體現，享譽全球。以下我們將探討町家的獨特特徵、文化價值，以及為何它們能吸引生活愛好者與投資者。

傳統京都房屋的建築風格與特色

町家是從江戶時期至昭和初期建造的木質聯排住宅，是京都獨有的建築。其最顯著的特點是狹窄的臨街面與深長的室內格局，這源於當時基於街道臨街寬度徵收房產稅的歷史制度。外觀通常設有格子窗與木質推拉門，室內則配有小型內庭院（坪庭），用以引入光線與空氣，改善採光與通風。這些設計體現了數百年來在有限空間中追求舒適生活的智慧，如今町家被視為日本建築史上的重要遺產。

歷史背景與文化價值

町家不僅僅是住宅，它們在數百年間支撐著京都的生活與商業。它們承載著江戶、明治與大正時期的生活方式，完美融入京都街景，幫助保存城市的獨特身份。因此，許多町家被認定為文化遺產，其所有權常被視為對歷史的守護。

生活魅力

居住在町家意味著享受木質結構的溫暖、透過格子窗灑下的柔和光線，以及庭院中的綠意——這些都為日常生活增添獨特的美感。近年來，結合現代設施的「和風現代」翻新町家逐漸流行，將舒適性與傳統美學相結合。對許多外國人而言，這些房屋被視為體驗日本文化的真實方式。

京都的品牌價值與投資潛力

京都是世界知名的旅遊目的地，這座城市本身就是一個強大的全球品牌。傳統的京都町家正是這種身份的象徵。由於供應有限，它們具有極高的稀缺性，因此成為穩定的長期資產。在旺盛的旅遊需求下，這些房屋還能改造為民宿或短租，為投資者提供了兼具收益與文化魅力的機會。

作為度假屋或長期居所的價值

町家同樣因其獨特的生活方式吸引買家。坐落於安靜的歷史街區，它們提供了遠離都市喧囂的空間，讓人與家人朋友共度美好時光。許多外國業主將町家作為長期居所或度假屋，既享受投資回報，也享受生活品質。這種兼具經濟與體驗的雙重價值，使町家成為與眾不同的不動產選擇。

京都日益嚴重的「空置房」問題與更嚴格法規的可能性

雖然京都的房屋無疑是文化資產，但外國投資者購買數量的增加也帶來了新挑戰。其中最突出的就是「空置房」現象——買下卻長期無人居住的房屋。這已引起當地社區與市政府的關注。對於投資者而言，理解這些社會動態以及潛在的監管收緊十分關鍵。

外國買家持有的空置町家數量上升

許多為旅遊或投資而購入的町家長期處於空置狀態。若缺乏適當維護，這些房屋會迅速惡化，引發鄰居對火災隱患與治安風險的擔憂。在京都這樣以景觀保護為重的城市，失修的町家也被視為破壞歷史街景的問題，加劇了社會矛盾。

此外，空置房的增加還推高了房地產價格，使當地居民更難購房。由於這些房屋無人居住，地方政府也無法從居民稅中獲益，從而影響公共服務。雖然仍有固定資產稅收入，但缺乏日常消費與經濟活動，可能削弱社區活力。

京都市議會的監管動向

作為應對，京都市議會已開始討論對「空置町家」的更嚴格監管。提案包括提高未居住房屋的稅率，以及強制登記與維護等新規定。這些措施可能很快成為法律。對於外國投資者而言，這些都是必須謹慎考慮的重要風險因素。

結論：在京都購房是對文化與生活方式的投資

無論是關注京都的老房子，還是投資京都町家，這些房屋都不僅僅是資產，更是一種與城市文化和歷史共生的「責任選擇」。擁有它們意味著同時要維護風貌、支持社區。購房者應當意識到，這些房屋的魅力背後，也伴隨著維護與法規遵守的責任。

長遠思維的重要性

町家是珍貴的建築瑰寶，但它們需要持續的照料與維護。與其將其視為短期回報的工具，不如視為通過精心管理與文化連結而不斷升值的資產。以「養護資產」的心態去看待町家，才是真正的投資之道。

善用像 Japan Property 這樣的專業平台

京都很可能會繼續加強與空置房及景觀保護相關的法規。因此，在考慮購房時，及時了解法律變化與政府政策至關重要。京都的房價也會因地段與房屋狀況差異而存在巨大差別，因此必須事先研究最新的市場趨勢。透過利用像Japan Property這樣的專業平台，您不僅可以查看最新的京都待售房源，還可以與值得信賴的房地產專家合作，從而更有信心地推進購房計劃。