东京顶层公寓：价格、重点区域及投资者购房要点
2026年9月14日
近年来，东京价值数十亿日元的高端住宅交易不断增加。据报道，东京安缦公寓的一套顶层公寓以约¥200亿的价格成交，创下了当时日本公寓成交价的最高纪录。
东京的顶层公寓类型丰富，既有可从高层俯瞰城市全景的豪华住宅，也有配备宽阔屋顶露台和私人泳池的低层住宅。其价值并不仅仅取决于面积或所在楼层。
虽然地标级项目中售价¥100亿至¥200亿的顶级豪宅经常成为国际媒体关注的焦点，但东京市中心豪华顶层公寓的市场价格通常在¥5亿至¥20亿之间（约合330万至1,330万美元），具体取决于地段、建筑面积和配套设施。新建地标项目中的超高端住宅，价格通常从¥20亿起，最高可达¥50亿。
本文将介绍在东京购买顶层公寓的优势、值得关注的重点区域、五处曾有高价交易记录的代表性项目，以及海外买家在投资时需要注意的重要事项。
购买东京顶层公寓的优势
东京的顶层公寓拥有普通住宅难以比拟的舒适度和私密性，通常具备开阔的城市景观、宽敞的居住空间、私人露台以及更高的隐私性。根据项目不同，住户还可享受豪华住宅特有的服务和安保设施，例如礼宾服务、24小时驻场工作人员和专用电梯。
由于顶层公寓位于建筑物的最高楼层，每个项目中的供应数量都非常有限。当优越地段、景观、面积和项目知名度等因素同时具备时，这类住宅便拥有普通户型难以替代的稀缺价值。
供应有限也是东京豪华住宅市场的一大特点。全球房地产服务公司Savills预计，截至2030年，东京超豪华住宅的供应仍将保持紧张。
在这样的市场环境下，东京出售中的顶层公寓不仅适合追求卓越居住品质的买家，也可能吸引希望长期持有东京稀缺高端房地产的海外投资者。
来源：Tokyo Residential: Ultra Luxury - April 2025｜Savills Research
在东京寻找顶层公寓时值得关注的五个区域
东京拥有多个深受高净值买家青睐的高端住宅区，其中包括麻布与六本木、青山与表参道、广尾、虎之门与赤坂，以及涩谷、惠比寿与代官山。
东京顶层公寓的建筑类型、景观、周边环境和稀缺性会因区域而有很大差异。最适合的地段，也取决于买家主要希望寻找高层塔楼的顶层住宅，还是低层或中层豪华项目中空间宽敞、私密性更高的住宅。
下面我们将从高端住宅区的整体吸引力、当地较常见的顶层公寓类型，以及购房时值得比较的因素等角度，介绍五个重点区域。
| 区域 | 主要房产类型 | 顶层公寓的主要优势 | 购房时的重点确认事项 |
|---|---|---|---|
| 麻布与六本木 | 大型豪华住宅和高层塔楼 | 东京都心景观、高端公共服务、国际化居住环境 | 景观朝向、周边开发计划、物业管理费 |
| 青山与表参道 | 低层及中层豪华住宅 | 地段和项目的稀缺性、建筑设计 | 项目户数、室内面积、未来潜在供应 |
| 广尾 | 低层及中层豪华住宅 | 宽敞空间、安静的居住环境、私密性 | 与车站的距离、是否更重视居住舒适度而非景观 |
| 虎之门与赤坂 | 大型再开发项目和超高层住宅 | 较新的建筑、东京都心景观、完善的公共设施 | 新房溢价、物业管理费、周边开发计划 |
| 涩谷、惠比寿与代官山 | 高层塔楼与低层豪华住宅并存 | 城市生活便利性及住宅区的稀缺价值 | 噪声、景观、用途分区及周边环境 |
麻布与六本木
麻布和六本木是东京最知名的豪华住宅区之一，周边汇集了众多大使馆、国际企业，以及适合国际化生活方式的各类设施。这些区域既有高档住宅，也有高层公寓塔楼。部分顶层公寓可欣赏东京塔或城市天际线，并配备高端公共设施和礼宾服务。
对于需要经常在东京停留的海外买家而言，便捷连接主要商务区以及国际化的居住环境，也是这里的重要优势。
不过，住宅景观会因户型朝向和周边建筑而有所不同。购房时不应只关注所在楼层，还需要确认景观朝向、附近未来的建筑计划、物业管理费及其他持续性支出。
青山与表参道
青山和表参道是东京最具代表性的高端住宅区之一，以奢侈品牌店铺、风格鲜明的建筑以及独特的街区氛围而闻名。除了高层塔楼外，这些区域还分布着户数较少的低层和中层豪华住宅。因此，这里的顶层公寓价值不仅取决于高度，还可能受到室内面积、屋顶露台、建筑设计和私密性等因素影响。
在低层住宅中，买家可能会找到占据大部分顶层空间，或拥有宽阔户外区域的住宅。这类房产呈现出与高层塔楼顶层公寓不同的居住体验。
由于可用于新建豪华住宅的土地也十分有限，买家除了比较景观外，还应关注地段及项目本身的稀缺性。
广尾
广尾是东京市中心的高端住宅区，附近分布着大使馆和国际学校。虽然地处东京都心，却拥有相对安静的居住环境。对于比起超高层景观更重视宽敞室内空间、安静环境和私密性的买家而言，广尾尤其具有吸引力。
因此，在广尾选择顶层公寓时，不应只考虑住宅所在的高度。室内面积、户型设计以及住宅与周边建筑之间的私密性，同样是判断居住品质的重要因素。
对于考虑长期持有或作为第二居所的买家，还应确认房产与最近车站的距离、周边环境，以及长期不在日本期间的房产管理方式。
虎之门与赤坂
虎之门和赤坂前往主要商务区十分方便。随着大规模城市再开发的推进，这些区域近年来出现了新的商业设施和豪华住宅项目。当地拥有多座超高层住宅，部分顶层公寓可俯瞰东京都心全景，并配备现代化建筑系统和酒店式公共设施。
再开发虽然能够带来新建筑和更完善的城市基础设施，但未来的建设项目也可能改变周边环境或影响现有景观。
这些区域的新建豪华住宅通常也伴随着更高的购房价格和物业管理费。因此，买家不仅要考虑再开发带来的未来潜力，还应综合评估购置成本、持续性支出以及具体房产的稀缺性。
涩谷、惠比寿与代官山
涩谷、惠比寿和代官山均拥有便利的交通条件，前往购物和餐饮设施也十分方便，但各自的街区氛围明显不同。在涩谷，买家可以找到拥有开阔城市景观的高层住宅；惠比寿和代官山则有更多注重安静环境和设计品质的低层及中层豪华住宅。因此，这些区域能够提供多种不同类型的顶层公寓。
即使同属涩谷区域，不同房产之间也可能存在明显差异。部分住宅更注重景观和便利性，另一些则更强调私密性以及安静舒适的居住环境。
因此，买家不应只将“顶层住宅”作为选择标准，而应先明确自己更重视城市生活的便利性，还是安静且私密的居住环境，再据此比较周边环境、景观和潜在噪声等因素。
东京五处代表性顶层公寓
东京拥有丰富多样的顶层公寓，既包括由国际奢华酒店品牌开发的超高层住宅，也包括建筑师设计的住宅，以及低层豪华项目中的大面积户型。
以下五个代表性项目因其地段、建筑设计、配套设施和稀缺性而备受关注。
注意：以下房产是东京顶层公寓的代表性案例，目前不一定正在出售。如果您正在寻找东京出售中的顶层公寓，请查看Japan Property的东京出售房源。
1. 东京安缦公寓 | 麻布台
东京安缦公寓共有91套住宅，位于麻布台之丘森JP塔楼的最高11层。该项目由奢华酒店品牌安缦参与开发，每套住宅均设有专用电梯厅。住户还可使用专属设施，其中包括面积约1,400平方米的安缦水疗中心。
据报道，其中一套顶层公寓以约¥200亿的价格成交，被认为创下了当时日本公寓成交价的最高纪录。除了能够从东京最高建筑之一俯瞰城市景观外，该项目还融合了安缦品牌服务、私密性和专属感，是东京超豪华住宅市场中的代表性项目。
2. Park Court赤坂桧町The Tower | 赤坂
Park Court赤坂桧町The Tower是位于赤坂的豪华高层住宅，毗邻东京中城和桧町公园。建筑师隈研吾参与了项目设计，并在建筑中融入了以日本桧木为灵感的设计元素。
首次销售时，其中一套面积约204平方米的顶层公寓据称售价为¥15亿。凭借优越的东京都心地段、开阔景观和独特建筑设计，该项目已成为东京最知名的豪华住宅之一。
3. The Kita Tea House | 北参道
The Kita Tea House是The Kita项目中一套面积约507平方米的顶层公寓。该豪华住宅项目由隈研吾设计。住宅横跨三层，设有两处私人露台、屋顶露台、无边际泳池和传统茶室。
该房产于2023年以约5,000万美元的价格成交。与传统高层塔楼的顶层住宅不同，这套顶层公寓的价值主要来自建筑设计、室内设计以及宽阔的私人户外空间，使其成为一处独一无二的城市住宅。
4. MARQ OMOTESANDO ONE | 神宫前／表参道
MARQ OMOTESANDO ONE是位于表参道和神宫前地区的低层豪华住宅。其顶层公寓占据整个四楼，居住面积超过625平方米，设有四间卧室。住宅还配备水疗室、三处露台、私人屋顶空间、泳池和专用电梯。
据报道，该顶层公寓于2025年以约¥95亿的价格成交，创下了日本每坪（35.6平方英尺）成交单价的新纪录。其价值并非来自建筑高度，而是源于超大面积、卓越私密性、高端设施以及表参道这一稀缺地段。
5. 三田Garden Hills Park Mansion | 三田
Park Mansion是三田Garden Hills中最高端的住宅部分。三田Garden Hills是东京都心的大型住宅项目，拥有宽阔用地和精心设计的绿化空间。住户还可使用酒吧、餐厅和咖啡厅休息室等丰富的公共设施。
据报道，Park Mansion的一套顶层公寓曾以约¥55亿的价格出售。该项目并不依赖超高层塔楼的吸引力，而是呈现出更接近传统高级宅邸的东京豪华生活方式，其价值主要体现在宽阔用地、绿化环境、宽敞室内空间和私密性方面。
在东京购买顶层公寓时需要考虑的事项
在东京购买顶层公寓时，不能只关注最初的购房价格和室内面积。外国买家和投资者还应重点确认以下事项：
1. 完整产权（永久产权）
与部分对非本国公民购置土地设有严格限制，或主要采用租赁产权制度的亚洲市场不同，日本允许外国投资者以完整产权（所有权）购买房地产。非日本居民享有与日本公民相同的房地产所有权，因此东京豪华房地产可作为相对稳定的长期持有资产。
2. 景观与周边城市规划
景观是影响顶层公寓价值的重要因素，但未来的高层建筑项目或周边再开发可能会改变现有景观。因此，在作出购房决定前，应仔细确认项目周边的城市规划及未来用途分区规定。
3. 物业管理费及特殊设施成本
配备大面积私人户外空间、屋顶花园、私人无边际泳池或挑高空间的顶层公寓，通常需要支付更高的月度物业管理费（Kanri-hi）和修缮储备金（Shuzen-tsumitate-kin）。为了制定准确的资金计划，买家需要评估每年的整体持有成本，而不应只考虑购房价格。
4. 汇率因素与房产管理
与伦敦、纽约或香港等国际门户城市相比，东京房地产相对具有竞争力的价格，持续吸引着国际买家的关注。对于长期不在日本的海外业主而言，应提前安排可靠的资产管理和房产维护服务，以处理日常维护、税务手续及租赁管理等事务。
总结
东京顶层公寓兼具核心地段、宽敞居住空间、卓越私密性以及长期稀缺价值。无论您希望购买能够俯瞰城市天际线的地标级塔楼住宅，还是私密安静的低层豪宅，综合评估房产价格、持续持有成本和区域特点，都有助于作出更合适的购房决定。
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