在日本买房要多少钱?独栋住宅与公寓价格一览:2500万日元~1亿日元以上(2026)

在日本购买独栋住宅或公寓,平均价格约为2570万日元至5590万日元,具体取决于房屋类型。使用Flat 35房贷的购房者,二手独栋住宅平均支付约2570万日元,二手公寓约3030万日元,新建独栋住宅约3830万日元,新建公寓约5590万日元(2024年度,含购房相关费用的总取得成本)。在东京23区,价格明显更高,一般为6000万日元至1亿日元以上。

出处:日本住宅金融支援机构《Flat 35 利用者调查》,2024年度。仅涵盖使用Flat 35的购房者,不含全款购房。

要点速览:在日本买独栋住宅或公寓要多少钱?

许多有意购房的人都想知道,在日本买一套独栋住宅或公寓要花多少钱,与其他国家相比,日本的房价是否相对便宜。

日本的房价差异很大,取决于房屋是公寓还是独栋住宅,也取决于是新建还是二手。东京23区、横滨与川崎、大阪、名古屋、福冈和札幌等市场之间,价格差距同样明显。与其只看全国平均价,不如按地区和房屋类型分别比较。

本文介绍日本独栋住宅和公寓的平均价格,列出主要城市的典型价格区间,并说明购房前需要注意的要点。

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日本独栋住宅和公寓的平均价格是多少?

日本的平均房价因房屋类型而有很大差异。一个有参考价值的基准,是日本住宅金融支援机构每年发布的《Flat 35 利用者调查》。调查对象是使用Flat 35(一种长期固定利率房贷)购房的人。2024年度的调查共有27,523个案例,不含房贷转贷。

下表列出了各类房屋的总取得成本(约数),包含房价以及相关购房费用。

出处:
日本住宅金融支援机构《Flat 35 利用者调查》,2024年度。数字为总取得成本,包含房价和相关费用。调查对象还包括定制住宅,以及连土地一起购买的定制住宅,本文只关注新建与二手的公寓和独栋住宅。数据仅涵盖使用Flat 35贷款的购房者,不含全款购房。

这些数字只能作为使用住房贷款的购房者实际支付金额的大致参考,并不代表日本全部住宅价格的完整平均值。

在日本买独栋住宅要多少钱?

从全国来看,Flat 35购房者购买二手独栋住宅平均支付约2570万日元,购买新建独栋住宅约3830万日元。在下表的主要城市中,二手独栋住宅在东京23区约为6000万–7900万日元,在大阪约为2000万–2900万日元;新建独栋住宅在东京约为8000万日元至1亿日元,在大阪约为4000万–4900万日元。

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在日本买公寓要多少钱?

从全国来看,Flat 35购房者购买二手公寓平均支付约3030万日元,购买新建公寓约5590万日元。在下表的主要城市中,二手公寓在东京23区约为7000万–7900万日元,在大阪约为3000万–4900万日元;新建公寓在东京为1亿日元以上,在大阪约为5000万–6900万日元。

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以上全国数字把价格高昂的大城市和价格较低的地方市场混在了一起,因此建议逐个城市比较价格(见下表)。

东京、大阪等大都市圈,与地方城市、度假地之间,实际价格差别很大。即使在同一地区,价格也会因新建或二手、公寓或独栋住宅,以及房龄而不同。

对于考虑在日本购房的海外买家,这些全国性的数字可以作为起点。下一步,是比较全国各主要市场的典型价格。

日本主要城市的独栋住宅与公寓价格

房价因城市和房屋类型而异。无论是公寓还是独栋住宅,东京23区都是日本最贵的市场之一,购房价格普遍高于其他主要城市。

相比之下,横滨与川崎、大阪、名古屋、福冈和札幌的价格更容易承受。下表概括了各市场的典型房价。

出处:
*1 新建公寓:不动产经济研究所《全国新建公寓市场动向》2025。数字为发售时的初次销售价格。
*2 二手公寓与二手独栋住宅:由东日本、近畿、中部和西日本不动产流通机构(统称REINS)公布的2025年成交价格数据。数字为实际成交价格。
*3 新建独栋住宅:东京23区采用东京Kantei(東京カンテイ)2025年的数据,其他地区采用相应REINS机构公布的成交价格数据。

以上数字均为大致数值,可能因具体街区、调查时期和数据来源而有所不同。在札幌,市中心高价高层公寓的供应拉高了新建公寓的全市平均价,因此逐年波动较大。

东京23区:价格高,但流动性强、投资潜力大

如上表所示,东京23区是日本房价最高的住宅市场之一。虽然购房成本高,但这里人口众多,交通网络发达,商业活动活跃。这些因素往往能支撑稳定的租房需求,房产也更容易转手,因此市场流动性相对较强。

不过,23区内部的价格和租客结构差别很大。千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区这五个都心区,与外围各区明显不同。与其把23区当作一个整体市场来评估,不如具体到区和街区来判断。

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横滨与川崎:兼顾前往东京的便利性与较低的购房成本

横滨和川崎在前往东京市中心的便利性与购房成本之间,取得了不错的平衡。购房者往往能以低于东京23区的价格买到房产,同时仍能享受东京都市圈的通勤和居住需求。

不过,这两座城市占地面积都很大,各地的市场状况差异悬殊。港未来、武藏小杉等可直达东京市中心的地区,与郊外的住宅区相比,价格和需求完全不同。因此,表中的数字应视为全市平均值。评估具体房产时,要按距离最近车站的远近,以及到东京市中心所需的时间来缩小搜索范围。

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大阪:比东京更低的入门价格,适合城市型投资

大阪的购房成本低于东京23区,是城市型房地产投资的选择之一。作为日本西部的商业中心,这里集中了零售、办公和旅游业,为许多街区的租房需求提供了支撑。

不过,中央区、北区等中心城区,与远离市中心的地区相比,价格和租客结构差别很大。除了表中的全市数据之外,投资者还应评估到主要商务区和商业区的交通便利程度,以及各街区可能吸引的租客类型。

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名古屋:大都市圈中价格更亲民的住房

名古屋的购房成本整体低于东京、横滨和大阪。对于既想要大都市的便利,又希望价格更容易承受的投资者来说,名古屋颇具吸引力。

同时,当地经济与汽车产业密切相关,就业和人口的变化会直接影响租房需求。市中心的公寓与郊外的独栋住宅,需求也有所不同。因此,购房者应根据自己的投资目标,分别评估不同类型的房产。

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福冈:紧凑的城市中心,需求旺盛

福冈是一座紧凑型城市,商务区、交通枢纽和生活设施大多集中在中心区域。中央区和博多区的居住与租房需求尤其旺盛。该市的人口也持续增长,被视为日本较有潜力的地方房地产市场之一。

不过,中心区和郊区之间,价格和租房需求的差异都很大。购房前,投资者应评估当地的租客需求,以及各街区的长期前景。

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札幌:二手房价格亲民,受到海外投资者的高度关注

札幌的二手公寓和二手独栋住宅价格相对亲民。表中新建公寓的平均价格较高,是因为近年来市中心陆续供应了高价的高层住宅,这会造成价格逐年大幅波动。

作为旅游和商务中心,也是前往二世古等北海道度假胜地的门户,札幌吸引了不少海外投资者的关注。不过,在寒冷多雪的气候下,房产可能产生其他地区较少见的维护和修缮费用,包括除雪、保温和热水设备。

除了到中央区等市中心区域的交通之外,购房者还应考虑房产应对札幌冬季气候的配套是否完善。

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为什么日本的平均房价看起来相对较低?

与一些海外市场相比,日本的平均房价看起来偏低。但价格低,并不一定意味着这处房产作为投资被低估了。原因之一是,日本对二手房和建筑物价值的评估方式,与许多其他国家不同。

在日本,建筑物的价值通常会随房龄增加而下降。一些海外市场的二手房可以长期保值,而日本房产中的建筑部分,往往房龄越大,估值越低,更看重的是土地。

在评估独栋住宅时,这一点尤其重要。购房者不仅要评估建筑物的价格,还要评估土地价值和所处位置的优劣。如果打算长期持有或日后转手,还应考虑到最近车站的距离、当地人口变化趋势,以及房产能否重建等因素。

低价房产多见于地方和郊区,但可能伴随额外的风险,包括修缮费用高、难以安排物业管理、租房需求疲软,以及转手前景有限。

因此,海外买家不仅要评估购房价格,还要评估后续的维护需求,并制定切实可行的退出策略。

海外买家在日本购房前需要确认什么?

与其他一些国家和地区相比,日本的平均房价看起来相对便宜。但购房者不应只凭购买价格做投资决定。购房之前,务必确认额外费用、汇率风险、物业管理安排,以及房产日后的转手潜力。

考虑购房价格之外的费用

在日本购买房产,除了房价之外,还有中介费、登记费用、不动产取得税和固定资产税等支出。公寓业主还需要持续缴纳管理费,以及大楼的长期修缮公积金。

仅看标价,房产似乎很便宜,但把购房费用和持有期间的成本都算进去后,实际的经济负担可能高出不少。日后出售房产时,也可能需要支付中介费和税费。

因此,购房者应当全面了解购买、持有和最终出售房产所涉及的各项费用。

如需了解中介费、登记税等购房相关费用的完整明细,请参阅我们的指南:在日本购房的费用:手续费、税金与购买流程指南

了解更多日本不动产税费与持有成本

考虑汇率与跨境汇款成本

海外买家可能需要把本国货币兑换成日元,才能支付购房款。因此,汇率的波动会影响交易的实际成本。

从开始找房到交易完成之间,汇率可能发生变化。即使日元房价不变,以购房者本国货币计算的应付金额也可能增加或减少。跨境汇款还可能产生汇款手续费、外汇兑换费用,以及处理时间上的延迟。

由于这些因素会影响购房进度,购房者应提前确认汇款方式、预计费用和所需的处理时间。

评估租房需求与物业管理方案

如果是为投资而购房,购房者不仅要评估价格,还要评估租房需求。即使在城市地区,租客需求也会因到最近车站的距离、周边环境、户型和房龄等因素而不同。

身在海外管理出租房产,可能并不轻松。受时差和语言差异的影响,业主在应对租客咨询和设备故障时可能会遇到困难。购房前,应确认是否有可靠的物业管理公司,能够代为处理招租、清洁、维修以及与租客的沟通。

评估房产日后的转手潜力

价格低,并不意味着房产的投资风险就低。房龄较大、位置不便、维护不善,或者存在重建限制的房产,日后可能更难出售。

打算长期持有或日后转手的购房者,应考虑到最近车站的距离、当地人口变化趋势、土地价值,以及建筑物的状况和管理情况等因素。

关键问题不仅在于房产现在是否便宜,还在于它是否能在未来继续吸引买家或租客。因此,购房决策从一开始就应考虑房产的退出策略。

关于日本独栋住宅与公寓价格的常见问题

以下是关于在日本购房的常见问题解答。

我人在海外,可以在日本买房吗?

可以。非居民、外国人和海外法人,原则上都可以在日本拥有不动产,房产所有权的基本法律框架也没有重大差异。

不过,从海外完成购房的买家,应确认身份核实、合同文件的交换、购房款的汇出,以及房产登记手续的办理要求。

打算出租房产的买家,还应确认是否有物业管理公司,能够代为处理租客沟通、维修和其他日常事务。

在日本买独栋住宅和买公寓,哪个更便宜?

从全国来看,Flat 35的数据显示独栋住宅更便宜:二手独栋住宅约2570万日元,二手公寓约3030万日元;新建独栋住宅约3830万日元,新建公寓约5590万日元。但具体到各个城市,答案会有所不同。在大阪,二手独栋住宅(2000万–2900万日元)比二手公寓(3000万–4900万日元)便宜。在名古屋和福冈,二手独栋住宅(3000万–3900万日元)比二手公寓(2000万–2900万日元)贵;在札幌,二手独栋住宅的价格区间(2000万–3900万日元)上限高于公寓(2000万–2900万日元)。建议在同一城市内比较同类型的房产,而不要依赖全国平均值。

在日本买公寓好,还是买独栋住宅好?

哪种更好,取决于购房目的。对于重视便利性和易管理的投资者来说,公寓可能更合适。大楼和公共区域的维护,通常由业主委员会和管理公司负责,因此身在海外也相对容易管理。

不过,公寓业主需要持续缴纳每月的管理费,以及大楼的长期修缮公积金。独栋住宅的土地价值更容易评估,但业主需要自行安排建筑物的所有维护和维修。

如果打算长期持有或日后转手,购房者不仅要比较购买价格,还要比较土地价值、管理难易度、预计的修缮费用和租房需求。

购买日本的低价房产前,需要考虑什么?

相对便宜的房产多见于地方和郊区,尤其是房龄较大的房产。但购房者不要只凭价格做决定。

低价房产可能需要大量修缮,租房需求有限,身在海外难以管理,或者难以转手。对于独栋住宅,购房者还应确认是否允许重建、土地的形状和状况,以及地块是否依法拥有通往公共道路的足够通道。

从海外考虑购买低价房产时,应把购买价格与修缮费用、管理安排、租房需求和日后的转手前景放在一起评估。

了解购买日本空置房屋前需要确认什么

总结

日本的平均房价因城市和房屋类型而异。东京23区是房价最高的市场之一,而大阪、名古屋和福冈则可能提供价格更亲民的选择。

不过,购房者不应只看购买价格,还应考虑房产的房龄、土地价值、维护和修缮费用、管理安排以及日后的转手潜力。通过Japan Property,您可以按地区和房屋类型比较房源,找到符合自己需求的房产。

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