ชาวต่างชาติจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ญี่ปุ่นได้อย่างไร?

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ในบางประเทศ มีกฎระเบียบต่าง ๆ มากมาย เช่น ห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน แต่ในประเทศญี่ปุ่นไม่มีข้อบังคับดังกล่าวหากชาวต่างชาติต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่น ทั้งยังมีระบบการคิดภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในอัตราเดียวกับคนญี่ปุ่น และไม่มีการเรียกเก็บภาษีเพิ่มเติมสำหรับชาวต่างชาติด้วย แม้ว่าคุณจะถือสัญชาติต่างชาติ และไม่ได้ถือสิทธิ์พำนักในญี่ปุ่นถาวร คุณก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ไม่ว่าคุณจะถือวีซ่าประเภทใดก็ตาม
ด้วยเหตุนี้ จำนวนการซื้อบ้านของผู้ที่ไม่ได้ถือสัญชาติญี่ปุ่นจึงเพิ่มจำนวนมากขึ้นซึ่งสอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในญี่ปุ่นด้วย

ในกรณีของผู้ที่ถือสัญชาติต่างชาติที่ต้องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับการซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น ทางธนาคารจะมีการตรวจสอบข้อมูลหลาย ๆ ด้าน เช่น รายได้ต่อปีหรือจำนวนปีที่ทำงานในประเทศญี่ปุ่น เป็นต้น แต่หัวข้อที่สำคัญที่สุดในกลุ่มข้อมูลเหล่านั้นก็คือ “คุณมีสิทธิ์พำนักถาวรในญี่ปุ่นหรือไม่”
เหตุผลก็คือ ถ้าคุณเดินทางกลับประเทศโดยไม่ได้รับอนุญาต การเรียกเก็บสินเชื่อ (เงินกู้) เพื่อที่อยู่อาศัยก็จะยากขึ้นนั่นเอง หรือพูดอีกนัยหนึ่งก็คือ ถ้าคุณมีสิทธิ์พำนักในญี่ปุ่นถาวร คุณก็จะสามารถขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ในมาตรฐานเกือบจะเท่าคนญี่ปุ่นนั่นเอง

จะทำอย่างไรดีถ้าหากไม่ได้ถือสิทธิ์พำนักในญี่ปุ่นถาวร?

ตามที่ได้กล่าวไปข้างต้น ในการที่ชาวต่างชาติจะขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้นั้น ธนาคารส่วนใหญ่จะมีเงื่อนไขว่าจะต้องมีสิทธิ์พำนักในญี่ปุ่นถาวร แต่สถาบันการเงินจำนวนมากในปัจจุบันมีความยืดหยุ่นมากกว่าสมัยก่อนแม้จะอยู่ภายใต้เงื่อนไขการกู้ยืมโดยไม่มีสิทธิ์อยู่อาศัยถาวร เช่น คุณมีคู่สมรสชาวญี่ปุ่นหรือไม่ หรือ คุณมีระยะเวลาพำนักอยู่ในประเทศญี่ปุ่นสอดคล้องกับสิทธิ์พำนักในญี่ปุ่นถาวรหรือไม่ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยไม่มีสิทธิ์พำนักในญี่ปุ่นถาวรนั้น ก็จะมีการตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้น ตามประเด็นด้านล่างดังต่อไปนี้

• จำนวนปีที่อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น: โดยทั่วไปแล้วคุณอยู่ในญี่ปุ่นมามากกว่า 5 ปีหรือไม่?
• สถานที่ทำงานและอายุการทำงาน: คุณทำงานในบริษัทที่มั่นคงหรือไม่? และ คุณมีอายุการทำงานมากกว่า 3 ปีหรือไม่?
• รายได้ขั้นต่ำต่อปี : 2-5 ล้านเยนขึ้นไป
• จำนวนเงินดาวน์: อย่างน้อย 20% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ และขึ้นอยู่กับสถานที่ทำงานและรายได้ต่อปี
• ผู้ค้ำประกันจะต้องเป็นคู่สมรสที่มีสัญชาติญี่ปุ่นหรือผู้มีใบอนุญาตพำนักในญี่ปุ่นถาวร
• ความสามารถในการเขียนหรือพูดภาษาญี่ปุ่นได้ : ต้องเป็นผู้ที่ไม่มีปัญหาในการสื่อสาร และสามารถเข้าใจเนื้อหาของสัญญาได้

ในกรณีที่คุณไม่สามารถขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารญี่ปุ่นได้เพราะไม่มีสิทธิ์พำนักถาวร
คุณสามารถเข้ารับคำปรึกษากับธนาคารต่างประเทศสาขาญี่ปุ่น หรือบริษัทการเงินต่างชาติได้ ซึ่งถือเป็นอีกวิธีการหนึ่งนั่นเอง
แต่ว่าหากเทียบกับธนาคารญี่ปุ่นแล้ว โดยทั่วไปก็อาจจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าและจำเป็นจะต้องวางเงินดาวน์จำนวนมาก

สินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเทียบกับฮ่องกง สิงคโปร์ ไทเปที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นสูงแล้ว ที่ประเทศญี่ปุ่น คุณจะสามารถคาดหวังผลตอบแทนที่ดีได้ในอัตรา 4-10% เมื่อเปรียบเทียบกับที่อื่นแม้จะอยู่ในเขตเมืองหลวงก็ตาม ซึ่งถือว่ามีราคาที่ถูกกว่าด้วยเมื่อมองภาพในระดับโลก ในปัจจุบันก็มีเงินลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติหลั่งไหลเข้ามาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วงมกราคมถึงกันยายนปี 2020 การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเขตโตเกียวครองอันดับ 1 ของโลกอยู่ที่ 19.4 พันล้านดอลลาร์

ในกรณีที่คุณกำลังจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คุณจะต้องพิจารณาสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะว่าคุณจะไม่สามารถดำเนินการผ่านการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านได้ กรณีนี้ก็เช่นกัน สถาบันการเงินของญี่ปุ่นหลายแห่งจะกำหนดเงื่อนไขในการกู้ไว้ว่า “คุณจะต้องถือสิทธิ์พำนักถาวร” แต่ถ้าหากไม่ได้ถือสิทธิ์พำนักถาวร ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่สามารถขอสินเชื่อเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้เลย
หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น จะมีสถาบันการเงินบางแห่งที่สามารถปล่อยเงินกู้เพื่อการลงทุนให้คุณแม้ว่าคุณจะไม่ได้ถือสิทธิ์พำนักถาวร โดยคุณจะต้องทำตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้ให้สมบูรณ์ เช่น การเตรียมเงินทุนส่วนตัว การอาศัยอยู่ในญี่ปุ่นมาระยะหนึ่ง รวมถึงมีจำนวนปีทำงานและรายได้ต่อปีที่มั่นคง เป็นต้น และเนื่องจากเงื่อนไขในการพิจารณาของแต่ละสถาบันการเงินจะแตกต่างกัน ดังนั้นทางเราขอแนะนำให้คุณเข้าปรึกษากับสถาบันการเงินดังกล่าวโดยตรง

กรณีที่ไม่มีสิทธิ์พำนักในญี่ปุ่นถาวร และไม่ได้อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น?

กรณีที่คุณเป็นนักลงทุนชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศญี่ปุ่นและไม่มีสิทธิ์พำนักในญี่ปุ่นถาวร เคสส่วนใหญ่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดทีเดียวทั้งหมด แต่อย่างไรก็ตาม มีสถาบันการเงินที่มีหุ้นต่างประเทศบางแห่งที่สามารถเสนอให้สินเชื่อเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ด้วย นอกจากนี้ ในกรณีของบริษัทนิติบุคคลที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ก็จะมีเคสที่ขอสินเชื่อธุรกิจเพื่อจำนองอสังหาริมทรัพย์ด้วย

สถาบันการเงินที่ดูแลเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

The Tokyo Star Bank, Limited

บริษัทนิติบุคคลญี่ปุ่นที่ก่อตั้งโดยนักลงทุนต่างชาติโดยมีจุดประสงค์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น บริการสินเชื่อสำหรับลูกค้าบริษัทนิติบุคคลญี่ปุ่นที่ก่อตั้งโดยชาวต่างชาติที่มีสถานะพำนักอยู่ในประเทศญี่ปุ่น
https://www.tokyostarbank.co.jp/hojin/solution/industry/inbound/

Shinsei Investment & Finance Ltd.

สินเชื่อจำกัดเฉพาะบุคคลที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่อาศัยในฮ่องกงในปัจจุบันเท่านั้น เป็นผู้ถือหนังสือเดินทางที่ออกโดยประเทศญี่ปุ่นหรือโดยรัฐบาลเขตปกครองพิเศษฮ่องกง
https://www.shinsei-if.com/en/real-estate/overseas.html

ORIX Bank Corporation

ไม่จำเป็นต้องถือสิทธิ์พำนักถาวร เป็นชาวต่างชาติที่พำนักอยู่ในญี่ปุ่นมีรายได้มากกว่า 7 ล้านในปีที่ผ่านมา มีเงื่อนไขด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น โครงสร้าง พื้นที่ อายุการก่อสร้าง การใช้งาน เป็นต้น
http://www.orixbank.co.jp

PRESTIA (SMBC Trust Bank)

ไม่จำเป็นต้องถือสิทธิ์พำนักถาวร เป็นชาวต่างชาติที่พำนักอยู่ในญี่ปุ่นมีรายได้มากกว่า 7 ล้านในปีที่ผ่านมา ไม่ต้องมีผู้ค้ำประกัน มีเงื่อนไขด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น โครงสร้าง พื้นที่ อายุการก่อสร้าง การใช้งาน เป็นต้น
https://www.smbctb.co.jp

United Overseas Limited Bank

นักลงทุนผู้ที่มีสัญชาติต่างชาติ
http://www.uob.com.sg

Bank of China Ltd.

ผู้ที่มีสัญชาติจีนและมีสถานะพำนักในประเทศญี่ปุ่น
http://www.bankofchina.com

Bank of Communications Co., Ltd.

ผู้ที่ถือสัญชาติต่างชาติและมีสถานะพำนักในประเทศญี่ปุ่น มีรายได้มากกว่า 4 ล้านต่อปี
http://www.bankcomm.jp/CN