อสังหาริมทรัพย์ในฮิโรชิมะ: คอนโดมิเนียม บ้านร้าง กลยุทธ์ Airbnb

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จังหวัดฮิโรชิม่าได้กลายเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งจากในและต่างประเทศ ด้วยตัวเลือกการลงทุนที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมิเนียม รีโนเวทบ้านร้าง (Akiya) หรือการปล่อยเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb แต่ละแนวทางมีข้อดีเฉพาะตัว บทความนี้จะอัปเดตแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮิโรชิม่า พร้อมแนะนำจุดเด่น กลยุทธ์ และข้อควรรู้สำหรับนักลงทุน

สถานการณ์ล่าสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮิโรชิม่า

ฮิโรชิม่าเป็นเมืองใหญ่ที่สุดในภูมิภาค Chugoku-Sikoku มีประชากรราว 1.2 ล้านคน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่มีความมั่นคงและขนาดใหญ่ ในช่วงหลังนี้มีแนวโน้มประชากรย้ายเข้าสู่เขตศูนย์กลางเมืองอย่าง Naka และ Minami มากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินและคอนโดฯ ในใจกลางเมืองมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น และกลายเป็นฐานที่มั่นคงสำหรับนักลงทุน

เทรนด์ที่ควรจับตามองไม่ใช่แค่จำนวนประชากรโดยรวม แต่ คือการกระจุกตัวในตัวเมือง ซึ่งยังคงสร้างดีมานด์ที่มั่นคง

จุดเด่นด้านราคาและเสน่ห์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ฮิโรชิม่า

อสังหาริมทรัพย์ในฮิโรชิม่า มีต้นทุนที่ต่ำ กว่ากรุงโตเกียวหรือโอซาก้ามาก โดยราคาต่อหน่วยอยู่ที่ราว 60% ของราคากลางในโตเกียว นั่นหมายความว่านักลงทุนสามารถกระจายการลงทุนในหลายคอนโดฯ หรือโครงการรีโนเวทบ้านร้างได้ด้วยงบประมาณเท่าเดิม เหมาะทั้งสำหรับนักลงทุนมือใหม่และนักลงทุนระยะยาวที่ต้องการสร้างพอร์ตให้หลากหลาย

โอกาสสร้างผลตอบแทนสูงด้วยโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาเมือง

• ระบบขนส่งมวลชนกระจุกตัวและโครงการพัฒนาเมืองใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ราคาที่ดินและอสังหาฯ รอบสถานี Hiroshima และย่าน Kamiyacho ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
• การเปิดศูนย์การค้าและคอนโดฯ สูงแห่งใหม่ช่วยยกระดับภาพลักษณ์พื้นที่โดยรวม

การลงทุนในบ้านหรือคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่ในโซน “กำลังเติบโต” ริมเส้นทางพัฒนาเมืองใหม่ จะมีโอกาสทั้งเพิ่มมูลค่า (Capital gain) และรับกระแสเงินสด (Income gain)

ดีมานด์เช่าที่แข็งแกร่ง: ตลาดคอนโดฯ และ Airbnb

ฮิโรชิม่ามีความต้องการเช่าสูง อัตราส่วนผู้เช่าที่อยู่อาศัยเอกชนอยู่ที่ประมาณ 37.5% ใกล้เคียงกับตลาดใหญ่อย่างนาโกย่า โตเกียว และโอซาก้า

นั่นหมายความว่า แม้เป็นเมืองภูมิภาค ฮิโรชิม่ามีดีมานด์การเช่าที่แข็งแกร่งไม่ต่างจากเมืองใหญ่

เหตุผลสำคัญคือ เป็นศูนย์กลางมหาวิทยาลัย บริษัทต่างชาติ และครัวเรือนคนโสดจำนวนมาก อีกทั้ง ยังมีแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกอย่างเกาะมิยาจิมะและสวนอนุสรณ์สันติภาพที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติ ส่งผลให้การลงทุนโรงแรมและ Airbnb ยังมีศักยภาพสูง กล่าวได้ว่าฮิโรชิม่าเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคที่ครบเครื่องและน่าจับตามองที่สุดแห่งหนึ่งในญี่ปุ่น

ย่านแนะนำสำหรับลงทุนและจุดเด่นแต่ละพื้นที่

เขตที่โดดเด่นสำหรับการลงทุน ได้แก่ ย่านศูนย์กลางอย่าง Naka, Minami, Nishi และเขตชานเมือง Asaminami แต่ละพื้นที่มีดีมานด์เช่า ระดับผลตอบแทน และจุดเด่นต่างกัน ควรศึกษารายละเอียดก่อนเลือกลงทุน ดังต่อไปนี้

Naka

ใจกลางเมือง เน้นการรักษามูลค่า: เป็นศูนย์กลางพาณิชย์และราชการของฮิโรชิม่า มีสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และอาคารสำนักงานมากมาย กลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่คือคนโสดและคู่รักวัยทำงาน ยูนิตขนาดเล็กได้รับความนิยม ผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ประมาณ 4-6% แม้จะไม่สูงแต่มั่นคง และมีโอกาสขยับราคาสูงในอนาคต พื้นที่ฝั่งตะวันออกของสถานี Hiroshima ไปจนถึง Hatchobori กำลังได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง การเดินทางสะดวกด้วยรถไฟ รถราง และระบบขนส่งสาธารณะ

Minami

การพัฒนาใหม่และความหลากหลายของภูมิทัศน์เมือง: ตั้งอยู่ทางใต้ของเมือง มีสถานีฮิโรชิม่าเป็นศูนย์กลาง เขตสถานีกำลังได้รับการพัฒนาครั้งใหญ่ มีประโยชน์ทั้งสำหรับคนโสดและครอบครัว รายได้ผลตอบแทน 4-7% สูงกว่าศูนย์กลางเมืองนิดหน่อย เดินทางสะดวกด้วยรถไฟชินคันเซ็นและเรือเฟอร์รี่ ทิศตะวันตกของเขตกำลังมีโครงการพัฒนา waterfront และตึกสูงเพิ่มขึ้น พึงระวังภายในเขตนี้มีทั้งพื้นที่ดีมานด์สูงและเสี่ยงเรื่องความต้องการในอนาคต การเลือกโลเคชั่นภายในต้องใช้ความรอบคอบ

Nishi

เขตชานเมือง ใกล้เมือง เดินทางสะดวก: อยู่ทางตะวันตกของใจกลางเมือง มีทั้งครอบครัวและคนโสดอยู่ร่วมกัน ให้ผลตอบแทน 5-7% สูงกว่าเขตหลัก บริเวณนี้มีแหล่งช้อปปิ้งและศูนย์โลจิสติกส์เพียบพร้อม มีทั้งโซนแบนริมทะเลที่เหมาะสำหรับอพาร์ทเมนต์และโซนภูเขาที่เหมาะกับบ้านเดี่ยว การลงทุนควรเลือกเน้นโซนที่เดินทางสะดวกและมีผู้ดูแลดี เหมาะกับมือใหม่ที่มองหาคอนโดฯ รีเซลดีๆ ในราคาย่อมเยา

Asaminami

โอกาสผลตอบแทนสูง พร้อมความเสี่ยงทางธรรมชาติ: แอเรียฝั่งตะวันตกเฉียงเหนือของเมือง เป็นชุมชนขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้าและมหาวิทยาลัยตั้งอยู่ อัตราผลตอบแทน 6-8% สูงที่สุดในเมือง แต่เคยเผชิญปัญหาดินถล่มปี 2014 อย่างไรก็ตามมีการสร้างเขื่อนกันน้ำและระบบความปลอดภัยมากขึ้นแล้ว ควรเลือกลงทุนโดยดูข้อมูลภูมิประเทศและความปลอดภัยเป็นสำคัญ

คู่มือกลยุทธ์: คอนโดฯ รีโนเวทบ้านร้าง และบริหาร Airbnb

ตามเป้าหมายและระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้ นักลงทุนในฮิโรชิม่ามีหลายวิธีในการเข้าสู่ตลาด ตั้งแต่ปล่อยเช่าคอนโดฯ แบบคลาสสิก รีโนเวทบ้านร้าง ไปจนถึงเปิดบ้าน Airbnb ในเชิงพาณิชย์ สาระสำคัญของแต่ละทางเลือกให้พิจารณาดังนี้:

แต่ละกลยุทธ์มีความเสี่ยงและผลตอบแทนต่างกัน เลือกให้เหมาะกับประสบการณ์และเป้าหมายของคุณ รายละเอียดแต่ละประเภทมีดังนี้:

1. คอนโดฯ ใหม่ (Turnkey Style)

เหมาะสำหรับคนที่ต้องการลงทุนแบบไม่ยุ่งยาก ให้บริษัทบริหารจัดการตั้งแต่เลือกโครงการ ปล่อยเช่า ดูแลผู้เช่า ตลอดจนซ่อมแซม ง่ายต่อมือใหม่หรือผู้ที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ ผลตอบแทน 4–6% แม้ไม่สูงมากแต่มั่นคง แต่ใช้เงินตั้งต้นค่อนข้างมากขึ้น และควรตรวจสอบความเสี่ยงว่างเปล่าและค่าเสื่อมราคาในอนาคต หากจับคู่กับบริษัทบริหารที่ดีจะช่วยให้ลงทุนระยะยาวได้อย่างมีเสถียรภาพ

2. รีโนเวทบ้านร้าง (Akiya) - แนว Active

เหมาะกับบ้านมือสองที่อยู่ในย่านมหาวิทยาลัยหรือชุมชนชานเมือง ลงทุนต่อเติม 5-8 ล้านเยน เพื่อเพิ่มมูลค่าและเปลี่ยนเป็นอสังหาฯ สร้างกระแสเงินสด อัตราผลตอบแทน 6–10% แต่ต้องบริหารงานและเข้าไปเกี่ยวข้องจริง ทั้งเรื่องการเลือก ตกแต่ง และประเมินสภาพโครงสร้างบ้าน รวมถึงศึกษาความต้องการเช่าและกฎหมาย ประสบการณ์จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสสำเร็จ

3. Airbnb / ปล่อยเช่าระยะสั้น (แนวผู้ประกอบการ)

เหมาะกับสายที่ต้องการรายได้สูงจากการรับนักท่องเที่ยว หากโฟกัสที่ Naka ใกล้แหล่งท่องเที่ยว สามารถสร้างรายได้ 150,000–250,000 เยนต่อเดือนต่อห้อง แต่ต้องปฏิบัติตามกฎหมาย (ญี่ปุ่นจำกัดวันให้เช่าไม่เกิน 180 วัน/ปี) และต้องจดทะเบียน ตรวจสอบมาตรฐานความปลอดภัย การดูแลลูกค้าจะต้องขยันกว่าเช่าปกติ หากคุณสนุกกับบริการและการออกแบบประสบการณ์ การเลือกโลเคชั่นและประสานกับราชการอย่างเหมาะสมคือกุญแจสำคัญ

ปัจจัยความเสี่ยงและการป้องกันที่ควรรู้

การลงทุนในฮิโรชิม่า ต้องจับตาความเสี่ยงประจำทั่วไปและที่เป็นเฉพาะพื้นที่ อาทิ:

1. ความเสี่ยงด้านภูมิประเทศ (ดินถล่ม)

ฮิโรชิม่าเป็นเมืองที่มีภูเขาล้อมรอบ เขต Asaminami เคยประสบภัยดินถล่มในปี 2014 แม้จะมีเขื่อนป้องกันและโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ แต่ควรตรวจแผนที่เสี่ยงภัย ศึกษาสภาพพื้นที่ก่อนตัดสินใจลงทุน

2. ความเหลื่อมล้ำดีมานด์เมืองกับชานเมือง

ใจกลางเมืองมีดีมานด์มั่นคง ส่วนเขตชานเมืองอาจเผชิญความเสี่ยงประชากรและดีมานด์ที่ลดลง แนะนำให้เลือกโลเคชั่นที่มีมหาวิทยาลัยหรือนิคมอุตสาหกรรมเพื่อป้องกันความเสี่ยงว่างเปล่า

3. ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน

ผู้ลงทุนต่างชาติควรคำนึงถึงความผันผวนของเงินเยนและค่าเงินต่างประเทศ เพื่อลดความเสี่ยง กรุณาวางแผนใช้กลยุทธ์ Hedge หรือเลือกจังหวะลงทุนที่เหมาะสมกับค่าเงินในช่วงเวลานั้น ๆ

เมื่อเตรียมตัวให้พร้อม ศึกษาข้อมูล ตรวจสอบความเสี่ยงทั้งด้านภูมิประเทศ ดีมานด์ ซ่อมบำรุง และการเงินโอกาสสำเร็จในตลาดอสังหาฯ ฮิโรชิม่าจะสูงขึ้นมาก วิเคราะห์และดำเนินการทีละขั้นอย่างมีเหตุผลคือกุญแจสู่ความสำเร็จสำหรับนักลงทุนไทย

สรุปความคุ้มค่าการลงทุนในฮิโรชิม่า

การลงทุนเมืองรองในญี่ปุ่น มีข้อดีเฉพาะที่เมืองใหญ่อย่างโตเกียวหรือโอซาก้าไม่มี เช่น โอกาสต่อรอง ทำเลดี ๆ ในราคาเข้าถึง และตลาดที่ยังไม่อิ่มตัว ไม่ใช่ทุกเมืองรองจะมีความเสี่ยงสูงเสมอไป หากเลือกอย่างเหมาะสม งบลงทุนต่ำและเปิดทางสร้างพอร์ตได้หลากหลาย

ฮิโรชิม่าโดดเด่นกว่าหลายเมืองด้วยโครงสร้างตลาดที่มั่นคง การพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และมีทางเลือกในการลงทุนหลากหลาย เหมาะกับนักลงทุนไทยทั้งสายสร้างมูลค่าหรือสายกระจายความเสี่ยงโดยเฉพาะ

สำหรับผู้ที่ต้องการเปิดประสบการณ์ใหม่และมองหาผลตอบแทนพิเศษ อย่ามองข้ามตลาดอสังหาฯ ฮิโรชิม่า ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและวางแผนอย่างมีกลยุทธ์ จะทำให้คุณเห็นศักยภาพจริงจากตลาดนี้ แตกต่างจากโตเกียวหรือโอซาก้าอย่างแน่นอน

หากคุณต้องการเรียนรู้พื้นฐานเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในฮิโรชิมา กรุณาอ่านบทความนี้