ข้อดีของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

หลายปีมานี้ ประเทศญี่ปุ่นมีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างรวดเร็ว ยอดขายของห้างสรรพสินค้าและร้านขายปลีกก็ได้เติบโตขึ้นในวงกว้างซึ่งเกิดจากการซื้อของฝากจากเหล่านักท่องเที่ยวเหล่านั้น จึงทำให้เกิดกระแสของคำศัพท์ว่า “Bakugai” ขึ้นมาด้วย (Bakugai แปลว่าการถล่มซื้อทีละมาก ๆ) หากจะพูดว่า นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเหล่านี้ได้เข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจญี่ปุ่นในปัจจุบันก็คงไม่ใช่คำพูดที่เกินความจริงนัก ชาติส่วนใหญ่ที่มักกว้านซื้อสินค้านั้นจะมีหลากหลายชาติในเอเชีย อาทิเช่น จีน, ไต้หวัน, สิงคโปร์ และไทย เป็นต้น แม้ว่าภาพลักษณ์โดยทั่วไปของการกว้านซื้อสินค้าครั้งละมาก ๆ จะเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์เครื่องใช้ไฟฟ้า, ยา, เครื่องสำอางคุณภาพสูงที่ผลิตในญี่ปุ่นหรือแบรนด์ระดับสูง ฯลฯ แต่ความจริงแล้ว อสังหาริมทรัพย์เองก็ได้รับความนิยมอย่างสูง และเป็นสิ่งที่ถูกถล่มซื้ออย่างแท้จริงด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศที่ไม่สามารถคาดหวังอัตรากำไรได้เนื่องจากราคาของอสังหาริมทรัพย์ได้สูงขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน อย่างเช่น ประเทศจีน, ฮ่องกง, ไต้หวัน และสิงคโปร์ ฯลฯ ด้วยเหตุนี้จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นค่อนข้างถูกกว่าที่อื่นในเชิงเปรียบเทียบ ยิ่งไปกว่านั้น โตเกียวยังเป็นศูนย์รวมความนิยมในฐานะเป้าหมายของการลงทุนที่น่าจับตามองเนื่องจากมีราคาหน่วยโดยเฉลี่ยอยู่ประมาณร้อยละ 60 เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองใหญ่ที่สำคัญอื่น ๆ ถึงแม้ว่าญี่ปุ่นจะมีสัดส่วนของตลาดใหญ่เป็นอันดับ 3 ของโลกก็ตาม

อนึ่ง เมื่ออ้างอิงจากนักลงทุนต่างประเทศ ก็ดูเหมือนว่าจะสามารถหยิบยกประเด็นที่เขียนลงด้านล่างนี้ขึ้นมากล่าวเป็นหัวข้อการประเมินระดับสูงที่เกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่นได้ แต่นอกเหนือจากนั้น ยังมีประเด็นอื่น ๆ ที่เบียดเสียดกันเข้ามาซึ่งจะมองข้ามไปไม่ได้เลยสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาทิเช่น “การจัดการแข่งขันโตเกียวโอลิมปิกในปี 2020”, “การเพิ่มจำนวนของนักเรียนต่างชาติและแรงงานต่างชาติ”, “การลดลงของราคาซื้อเนื่องจากค่าเงินเยนถูกลง” และ “เขตพิเศษยุทธศาสตร์แห่งชาติ” ที่กำหนดโดยรัฐบาล เป็นต้น ด้วยเหตุข้างต้นนี้จะทำให้สามารถคาดคะเนได้ว่าเงินทุนจากนักลงทุนต่างประเทศจะหลั่งไหลเข้ามาอีกเรื่อย ๆ

• สภาพคล่องและสัดส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ความเสถียรภาพของระบบที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
• ระดับมาตรฐานของความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
• ความมั่นคงทางเศรษฐกิจและการเมือง
• “เงินเยนญี่ปุ่น” ในฐานะสินทรัพย์ไร้ความเสี่ยง (Risk-free asset)

ในครั้งนี้จะขอพูดเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเขตพื้นที่โตเกียวที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ

เขตพื้นที่ที่ได้รับความนิยมในโตเกียวจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

เขตมินะโตะ (Minato-ku)

พื้นที่ที่อยากแนะนำแก่ชาวต่างชาติอันดับแรกก็คือ ละแวกรปปงงิ (Roppongi) ในเขตมินะโตะ พื้นที่เขตนี้เป็นแหล่งรวมธุรกิจต่างชาติและสถานทูตของแต่ละประเทศ จึงมีย่านเคหสถานชั้นสูงที่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่ตั้งกระจายตัวอยู่เป็นจุด ๆ เช่น ย่านฮิโระโอะ (Hiroo), ชิโระคะเนะ (Shirokane) และ ทะคะนะวะ (Takanawa) เป็นต้น เขตพื้นที่เหล่านี้จึงมักเต็มไปด้วยคาเฟ่, ร้านอาหารและร้านขายเสื้อผ้าที่ตกแต่งอย่างมีสไตล์ ฯลฯ อีกทั้งยังตั้งอยู่ใกล้กับย่านการค้าอีกด้วย เช่น รปปงงิ, เอะบิซุ (Ebisu) และโอะโมะเตะซันโด (Omotesando) ฯลฯ ด้วยเหตุนี้ จึงถือได้ว่าเขตนี้เป็นโลเคชั่นที่สะดวกสบายอย่างมาก นอกจากนี้ ที่พื้นที่อะกะซะกะ (Akasaka) และรปปงงินั้น ยังคับคั่งไปด้วยอาคารที่พักอาศัยระดับสูงและอาคารพาณิชย์แบบครบวงจรจำนวนมาก อาทิเช่น อาคารรปปงงิฮิลส์ (Roppongi Hills) ที่เป็นสัญลักษณ์ของย่านนี้นี่เอง ในขณะเดียวกันก็มีการเพิ่มจำนวนของสำนักงานบริษัทชั้นหนึ่งมากขึ้นด้วย แม้ว่าจะมีปัญหาทางด้านภาษาสำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น แต่ในพื้นที่รปปงงินั้น มีจุดเด่นอยู่ที่มีโรงเรียนนานาชาติ, ร้านอาหารหรือโรงพยาบาลที่สื่อสารภาษาอังกฤษได้อยู่เป็นจำนวนมาก จึงสามารถคาดหวังถึงอัตราส่วนของผลกำไรในเชิงเปรียบเทียบที่เสถียรภาพยิ่งขึ้นในกรณีที่ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็เนื่องด้วยพื้นที่เขตมินะโตะนี้ได้รับความนิยมสูงจากเหล่าคนฐานะดีและชาวต่างชาตินั่นเอง

เขตชิโยะดะ (Chiyoda-ku)

ไชโยดะคือเขตที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองโตเกียวและเป็นศูนย์กลางของฟังก์ชันหลักของประเทศญี่ปุ่น มีสถานที่สำคัญเช่น สำนักของนายกรัฐมนตรี เรือนราษฎร์บัญญัติแห่งชาติ และศาลสูงสุด นอกจากนี้ยังมีพื้นที่แมรุโนอูชิที่ตั้งอยู่ทางทิศตะวันตกของสถานีรถไฟโตเกียวเป็นย่านธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดในประเทศญี่ปุ่น มีการรวมกลุ่มของ บริษัท ใหญ่และสถาบันการเงิน เป็นศูนย์กลางของเศรษฐกิจญี่ปุ่น เขตไชโยดะมีพื้นที่ที่อยู่อาศัยระดับหรูหลายแห่ง ดึงดูดบุคคลที่มีตำแหน่งระดับสูงในรัฐบาลและธุรกิจ ซึ่งทำให้มีความต้องการในการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างมีความมั่นคงจากบุคคลที่มีการทำงานที่เกี่ยวข้องกับรัฐบาลและกิจการในปริมณฑล

เขตชูโอ (Chuo-ku)

ไชโยดะเป็นเขตที่ตั้งอยู่ใกล้กลางของ 23 เขตในโตเกียวและมีขนาดเล็กมาก เขตนี้พร้อมกับเขตเพื่อนบ้าน คือ เขตจิโยดะ และ เขตมินาโตะ รวมกันเป็นส่วนหนึ่งของ "เมืองหลวง 3 เขต" ในโตเกียว โดยมีธุรกิจมากมายตั้งอยู่ที่นี่ นอกจากนี้ ยังมีเขตค้าขายที่คลุมเครือเขตอย่าง กินซ่า และ นิโฮนบาชิ รวมทั้งพื้นที่พาณิชย์และพื้นที่สำนักงานมากมาย จึงดึงดูดนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเป็นจำนวนมาก ไชโยดะเป็นที่รู้จักด้วยพื้นที่พาณิชย์ที่มากมาย ซึ่งทำให้มีรายได้จากการเช่าสูงสุด เพราะฉะนั้น จากมุมมองการลงทุน เขตนี้เป็นที่น่าสนใจมาก

เขตโคโต (Koto-ku)

เขตพื้นที่สุดท้ายที่อยากแนะนำก็คือ เขตโคโต เป็นพื้นที่ที่หลอมรวมทุกอย่างไว้กลางเมืองใหญ่ทั้งธรรมชาติ, การท่องเที่ยว, ช็อปปิงและที่อยู่อาศัย นับว่าเป็นพื้นที่ที่แตกต่างกับทั้ง 2 เขตที่กล่าวไปข้างต้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นที่โทะโยะซุ (Toyosu) นั้นจะมีสถานที่จัดงานที่เกี่ยวข้องกับโอลิมปิกตั้งกระจายอยู่เป็นจำนวนมาก ที่เขตนี้จึงเกิดกระแสการก่อตั้งอาคารที่อยู่อาศัย (แมนชั่น) และการปรับโครงสร้างสาธารณูปโภคขึ้นไปด้วย ด้วยเหตุนี้ จึงทำให้ราคาที่ดินลอยสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ถือว่าเป็นเขตพื้นที่ที่เหล่าชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกซื้อแมนชั่นกันอย่างแข็งขัน นอกจากนี้ ในอนาคตยังมีแผนการย้ายตลาดปลาสึกิจิซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติมาอยู่ที่ย่านโทะโยะซุนี้ด้วย หากแผนการย้ายตลาดปลาเสร็จสมบูรณ์ตามกำหนดการ ย่านนี้ก็จะกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวแห่งใหม่ในฐานะจุดกระจายวัฒนธรรมการกินของญี่ปุ่น ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีการคาดการณ์ว่าจะยังคงรักษาความนิยมของย่านนี้ได้แม้จะจบการแข่งขันโตเกียวโอลิมปิกลงแล้วก็ตาม จึงเป็นพื้นที่ที่อยากแนะนำเมื่อคุณเลือกพิจารณาลงทุนในประเทศญี่ปุ่น