在日本買房能取得投資簽證嗎？經營管理簽證申請條件
2024年9月18日 | 更新於：2026年11月13日
在日本買房，就能申請投資簽證嗎？
單純購買不動產，並無法取得日本的在留資格。不過，如果您實際經營不動產出租業務或民宿（Minpaku，短期住宿）業務，則有可能符合日本「經營管理簽證」的申請條件。
本文整理2025年10月制度修訂後的主要申請條件，包括最低資本金要求、申請流程，以及透過不動產相關業務申請經營管理簽證時應注意的事項。
日本投資簽證是什麼？
對於希望透過在日本投資或經營企業取得長期居留資格的外國人而言，經營管理簽證是一種可行的途徑之一。
以下將介紹經營管理簽證的基本制度，以及它與不動產投資之間的關係。
日本有類似「投資移民簽證」的制度嗎？
雖然人們有時會使用「投資人簽證」、「投資簽證」或「黃金簽證」等說法，但這些都不是日本正式的在留資格名稱。
對於計劃在日本創辦並經營企業，或負責管理現有公司的外國人而言，主要的申請管道是經營管理簽證。
這一簽證面向實際參與企業經營管理的人士，包括做出重要經營決策和監督業務營運。單純投資日本企業或持有公司股份，並不足以取得該簽證。
申請人還必須滿足其他具體條件，例如設有符合規定的營業場所，並達到規定的事業規模。
資料來源：日本出入國在留管理廳——在留資格「經營・管理」、日本出入國在留管理廳——關於外國企業經營者在留資格審查標準的明確說明
單靠在日本買房，無法取得經營管理簽證
無論購買的是公寓、獨棟住宅還是商業地產，在日本購置不動產並不會自動讓您具備經營管理簽證的申請資格。
即使持有高價值不動產並取得租金收入，也不能單憑這些條件取得簽證。申請人還必須符合相關要求，包括實際參與企業的經營或管理。
2025年10月修法後的經營管理簽證申請條件
自2025年10月16日起，日本提高了經營管理簽證的申請條件，包括大幅提高資本金或投資額門檻，以及強化全職員工雇傭要求。
主要變化如下表所示。
| 申請條件 | 改革前 | 改革後 |
|---|---|---|
| 事業規模 | 資本金或投資額至少500萬日圓，或雇傭至少2名全職員工等，可透過不同方式滿足要求 | 資本金或投資額至少3,000萬日圓，且須雇傭至少1名全職員工 |
| 日語能力 | 沒有統一的強制要求 | 申請人或一名全職員工須具備相當於歐洲共同語言參考標準（CEFR）B2或以上的日語能力 |
| 學歷或實務經驗 | 對企業經營者沒有統一的強制要求 | 須擁有相關領域的碩士及以上學位（或同等學歷），或至少3年的企業經營管理經驗 |
| 營運計畫書 | 一般不強制要求專業人士審核 | 首次申請在留資格時，原則上須由指定專業人士審核營運計畫書 |
資料來源：日本出入國在留管理廳——「經營・管理」在留資格入境審查標準的修訂
註：上表僅概述主要變化，實際申請中可能存在例外情況或過渡措施。
以下將進一步說明改革後的具體條件。
本文信息截至2026年10月。
最低資本金或投資金額：3,000萬日圓
申請日本經營管理簽證，原則上須滿足至少3,000萬日圓的企業資本金或投資額要求。
實際認定方式取決於企業的經營形式：
- 公司法人：如果設立株式會社（Kabushiki Kaisha，簡稱 KK），資本金須至少達到3,000萬日圓；如果設立合同會社（Godo Kaisha，簡稱 GK），出資總額須至少達到3,000萬日圓。
- 個人事業主：須向業務投入至少3,000萬日圓，投資額可包括取得營業場所、支付一年員工工資以及購買設備等費用。
對於公司法人，員工工資、辦公室維護等日常經營費用，不能計入3,000萬日圓的資本金或出資額要求。
僅滿足資金門檻並不意味著一定能取得簽證。申請人還必須滿足雇傭全職員工、準備營運計畫書等其他條件。
尤其需要注意的是，3,000萬日圓的要求，並不代表購買價值3,000萬日圓或以上的不動產，就能自動取得經營管理簽證。
資料來源：日本出入國在留管理廳——「經營・管理」在留資格入境審查標準的修訂
其他主要申請條件
除了最低資本金或投資額外，經營管理簽證申請人還必須滿足以下要求。
| 申請條件 | 具體要求 |
|---|---|
| 全職員工雇傭 | 至少雇傭1名符合條件的全職員工。該員工須為日本國籍人士、特別永住者，或持有以下任一在留資格的外國人：永住者、日本人配偶者等、永住者配偶者等、定住者。 |
| 日語能力 | 申請人或一名全職員工須具備相當於CEFR B2或以上的日語能力。可接受的證明包括日本語能力試驗（JLPT）N2及以上，或商務日語能力測驗（BJT）400分及以上。 |
| 學歷或實務經驗 | 申請人須擁有經營管理或相關領域的博士、碩士或專業學位，或具有至少3年的企業經營管理實際經驗。 |
| 營業場所 | 須在日本確保與業務規模相適應的營業場所。原則上不能直接以住宅作為公司辦公室。 |
| 營運計畫書 | 須準備內容具體、合理且具備可行性的營運計畫書。原則上須由指定專業人士審核，例如中小企業診斷士、注冊會計師或稅理士。 |
註：在日語能力要求方面，持有工作類在留資格的外國員工也可能符合相關標準。但全職員工雇傭要求對可計入人數的員工身份另有限制，因此，僅雇傭持有工作類在留資格的外國員工，並不足以滿足該項雇傭要求。
申請人本人未必必須會說日語。如果符合條件的全職員工達到規定的日語水平，也可滿足語言要求。
即使滿足上述全部條件，也不代表簽證一定會獲核准。出入國在留管理部門還會審查企業是否真實經營業務，以及經營活動能否持續。
資料來源：日本出入國在留管理廳——「經營・管理」在留資格入境審查標準的修訂、日本出入國在留管理廳——經營管理簽證修訂要求指南（PDF）
透過日本不動產投資，可申請經營管理簽證嗎？
在日本經營不動產出租業務或住宿業務的外國人，有可能符合經營管理簽證的申請條件。
不過，能否核准不僅取決於投資金額或持有的不動產數量，更重要的是申請人是否實際參與企業的經營與管理。
資料來源：日本出入國在留管理廳——在留資格「經營・管理」、日本出入國在留管理廳——「經營・管理」在留資格入境審查標準的修訂
哪些不動產投資人可能符合申請條件？
如果外國人在日本經營房屋出租或住宿業務，並積極參與日常營運和管理，就有可能符合經營管理簽證的申請條件。
例如，在不動產出租業務中，經營管理工作可能包括制定經營策略、監督財務狀況、規劃建物修繕與維護，以及管理受託的物業管理公司。
同樣，經營度假短期出租或飯店業務的人士，也必須實際參與業務管理，例如制定營運計畫、設定房價及管理員工。
無論採取哪種經營形式，申請人都必須滿足前述條件，包括最低資本金或投資額及全職員工雇傭要求。住宿業務還鬚根據經營類型取得必要的許可，或完成規定的申報手續。
哪些情況下較難取得簽證？
即使申請人持有或經營不動產相關業務，如果本人對實際經營管理的參與程度有限，也可能難以獲得經營管理簽證。
例如，將幾乎全部物業管理和營運工作外包，而申請人本人基本不參與日常經營決策，就可能出現這一問題。
日本出入國在留管理廳還指出，其他可能被認定為經營參與不足的情況包括：將大部分業務活動委託給第三方，或無法充分說明企業營運、財務績效等重要經營信息。
不過，委託物業管理公司並非被禁止。關鍵在於申請人是否真正承擔經營決策和企業管理責任。
經營日本民宿或住宿業務，可申請經營管理簽證嗎？
外國人在日本經營民宿（Minpaku，類似 Airbnb 的短期住宿出租業務）或其他住宿業務，如果滿足適用條件，就有可能申請經營管理簽證。
但取得民宿營業許可或完成相關申報，與申請經營管理簽證是兩套不同的手續。各地政府的規定也不盡相同，因此經營業務前應先確認當地適用的法規。
在日本經營民宿的三種法律制度
在日本經營民宿業務，主要涉及以下三種法律制度。
| 法律制度 | 必要程序 | 主要特點 |
|---|---|---|
| 《住宅住宿事業法》（民宿新法） | 申報 | 每年營業天數最多180天。地方自治條例可能進一步限制可營業的日期或時段。 |
| 《旅館業法》（簡易住宿營業） | 營業許可 | 沒有年度營業天數上限，但不動產須滿足設施、設備及土地使用分區等要求。 |
| 《國家戰略特別區域法》（特區民宿） | 認定 | 僅適用於指定地區；最低住宿天數由當地條例規定，沒有年度營業天數上限。 |
這三種制度在登記、許可程序及經營條件方面各不相同。投資人應根據營運計畫和物件所在地，判斷適用哪一種制度。
若想了解各制度的具體要求及地方限制，可參考我們的日本民宿法規及外國人不動產投資指南。
資料來源：日本觀光廳——民宿制度概覽
民宿經營者同樣須滿足經營管理簽證條件
希望透過民宿或其他住宿業務申請經營管理簽證的外國人，原則上也須滿足前文介紹的申請條件，包括至少3,000萬日圓的企業資本金或投資額，以及雇傭至少1名符合條件的全職員工。
申請人還必須實際參與企業的經營與管理。單純擁有一套度假短期出租不動產，或取得民宿營業許可，並不足以獲得經營管理簽證。
資料來源：日本出入國在留管理廳——「經營・管理」在留資格入境審查標準的修訂、日本出入國在留管理廳——在留資格「經營・管理」
購買民宿物件前，需要確認哪些規定？
根據不動產所在的市區町村，民宿業務可能受到經營區域或營業時段等限制。近年來，部分地方自治體也在重新審視並提高相關規定。
例如，大阪市自2026年5月29日起停止受理新的特區民宿認定申請。在此日期前已獲得認定的設施可繼續營業，但不再接受新的申請。
根據《住宅住宿事業法》經營的民宿，也可能受到地方自治條例對營業日期或時段的額外限制。
因此，在購買擬用於短期住宿經營的不動產前，投資人應核實當地條例、土地使用分區規定及公寓管理規約，確認計劃開展的住宿業務是否獲准經營。
資料來源：大阪市——特區民宿區域計劃變更核准公告、日本觀光廳——《住宅住宿事業法》概覽、日本觀光廳——民宿制度常見問題
如何申請日本經營管理簽證？
對於計劃從海外赴日設立並經營企業的外國人，經營管理簽證的申請流程通常包括以下步驟。
| 步驟 | 辦理事項 | 主要內容 |
|---|---|---|
| 步驟1 | 制定營運計畫 | 明確擬開展的業務、營收預估及財務計畫。 |
| 步驟2 | 籌備經營業務 | 根據需要設立公司、確保營業場所，並安排滿足資本金或投資額及全職員工雇傭要求。 |
| 步驟3 | 準備申請文件 | 準備經專業人士審核的營運計畫書、公司登記文件，以及證明事業規模、日語能力、學歷和工作經驗的文件。 |
| 步驟4 | 申請在留資格認定證明書（COE） | 向日本地方出入國在留管理機關提交COE申請，接受審查。 |
| 步驟5 | 申請簽證並赴日 | 獲得COE後，向日本駐外大使館或領事館申請簽證；簽證核發後即可赴日。 |
所需文件會因企業形式及申請類別而有所不同。有關詳細要求，請查閱日本出入國在留管理廳官方網站。
註：如果您已持有日本其他在留資格，申請流程將有所不同，可能需要辦理在留資格變更手續。
日本經營管理簽證常見問題
以下整理有關經營管理簽證的常見問題，包括可在日本停留多久、家人能否一同居住，以及2025年改革對簽證更新的影響。
經營管理簽證可在日本停留多久？
「經營・管理」在留資格對應的在留期間包括5年、3年、1年、6個月、4個月或3個月。
具體核准期限由出入國在留管理部門在審查時決定，申請人未必能獲得自己希望的在留期限。
如果希望在現有在留期限屆滿後繼續經營企業，就必須申請延長在留期間。審查時，相關部門會評估企業經營績效以及是否遵守適用法律法規等情況。
資料來源：日本出入國在留管理廳——在留資格「經營・管理」、日本出入國在留管理廳——出入國及在留審查常見問題
獲得經營管理簽證後，家人可在日本生活嗎？
如果您的配偶和子女由您提供經濟支持，並滿足相關條件，他們可能可透過「家族滯在」在留資格在日本生活。
不過，您獲得經營管理簽證，並不意味著家人會自動獲得在留資格。家人仍須分別提出申請。
申請時通常需要提交婚姻或親子關係證明文件，以及作為扶養人的家庭成員的工作和收入證明等文件。
2025年改革前取得的經營管理簽證還能更新嗎？
對於2025年10月16日改革前已持有「經營・管理」在留資格的外國人，日本設有過渡措施。
對於在2028年10月16日或之前提交的更新申請，即使申請人尚未完全符合新規定，也未必會僅因此被拒簽。
在此日期之後，原則上申請人應符合修訂後的標準。不過，審查時仍可能考慮個別情況，例如企業經營績效良好、依法履行納稅義務，以及有合理理由相信能夠在下一次更新前達到新要求等。
資料來源：日本出入國在留管理廳——「經營・管理」在留資格入境審查標準的修訂
在日本經營民宿，就能獲得經營管理簽證嗎？
單純經營民宿（短期住宿）業務，並不意味著可直接獲得經營管理簽證。
申請人必須實際參與企業經營管理，並滿足相關條件，包括至少3,000萬日圓的企業資本金或投資額，以及雇傭規定數量的全職員工。
詳情請參閱上文「經營日本民宿或住宿業務，可申請經營管理簽證嗎？」一節。
結語
申請日本經營管理簽證，原則上需要至少3,000萬日圓的企業資本金或投資額，並滿足其他申請條件。單純購買日本不動產無法獲得該簽證，實際參與企業經營管理才是關鍵。
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