沖繩房地產新熱潮即將來臨？JUNGLIA 周邊投資機會前景看好

沖繩的房地產市場如今正受到來自全球投資人的高度關注。隨著大型主題樂園“JUNGLIA OKINAWA”將於2025年7月25日開幕，特別是本島北部地區的地價正在急速上升。對外國投資人而言，再加上日圓貶值的優勢，正是絕佳的進場時機。

1. 什麼是沖繩？全球嚮往的熱帶度假島嶼魅力

沖繩位於日本最西南端，環繞於東海與太平洋之間，是一座亞熱帶的樂園。約138萬人口分布於48座有人島與112座無人島，每座島嶼都擁有獨特風貌與文化。

氣候與自然環境

年平均氣溫約為23°C，即使盛夏也僅在30°C上下，屬於溫暖舒適的亞熱帶海洋性氣候。除颱風季節（6月至10月）之外，全年大致氣候宜人、濕度適中。碧綠的海水、白色沙灘、五彩繽紛的珊瑚礁美不勝收。2021年，「奄美大島、德之島、沖繩島北部及西表島」被聯合國教科文組織登錄為世界自然遺產。

獨特的歷史與文化

沖繩曾為「琉球王國」，長達約450年維持獨立地位，並藉由與中國、東南亞、朝鮮等地的貿易而繁榮。戰後曾由美國托管27年，直至1972年才回歸日本。這樣的歷史背景造就出與日本本土截然不同的文化風格。從三線琴的悠揚旋律、動感的「Eisa」舞蹈，到苦瓜炒豆腐、豬排骨沖繩麵等鄉土料理，以及體現沖繩人樂天精神的「なんくるないさ」（意思為「船到橋頭自然直」）等，在在吸引著來自世界各地的遊客與居民。

觀光勝地的國際地位

在疫情前，每年有超過1,000萬名觀光客造訪沖繩，使其成為亞太地區首屈一指的度假目的地。自2023年起，來自中國大陸、台灣、韓國與東南亞的訪客快速回流。美麗海水族館、首里城、石垣島、宮古島等多樣的旅遊資源，支撐了沖繩全年穩定的觀光人潮。

2. 沖繩房地產市場概覽：本島與離島的區域特性

要理解沖繩的房地產市場，認識其地理結構與各區域的特性是關鍵。

沖繩本島與主要離島

沖繩本島（面積1,207平方公里，約125萬人口）為縣內的政治、經濟與行政核心，人口佔比約九成。全島南北長約107公里，東西寬約31公里，主要劃分為南部、中部與北部三區。

主要離島包括以下幾座：

• 宮古島：以迷人海灘與高級度假酒店聞名，富裕族群購置度假別墅的需求日益上升
• 石垣島：為八重山群島的玄關口，是潛水與跳島旅遊的重鎮
• 西表島：以原始叢林著稱的世界自然遺產，為生態旅遊的聖地
• 久米島：有「球美之島」美譽，距離那霸市約100公里

儘管離島僅佔總人口約9%，但隨著高端度假與第二住宅的需求增加，離島的不動產價格上漲速度往往超越本島。

本島內部區域分類與投資特性

南部地區（那霸市、浦添市、豐見城市、糸滿市等）

• 以縣府所在地那霸市為中心的政治、經濟與文化樞紐
• 那霸機場、國際通、首里城等熱門景點集中
• 人口密度高，租屋需求穩定
• 地價為縣內最高，但因便利性高而深受穩健型投資人青睞

中部地區（沖繩市、宇流麻市、宜野灣市、北谷町、恩納村等）

• 美軍基地集中，外國居民比例較高
• 恩納村為西海岸豪華度假村密集區
• 北谷町的美式村展現多元國際商業氛圍
• 度假型公寓與外籍租屋需求強勁

北部地區（名護市、今歸仁村、本部町、大宜味村等）

• 自然資源豐富，包括世界自然遺產「山原森林」
• 美麗海水族館、古宇利島等人氣景點所在
• 過去地價變動不大，但因JUNGLIA計畫而大幅成長
• 被視為沖繩最具未來發展潛力的投資熱區

3. 沖繩房地產市場最新趨勢

驚人的地價漲幅

根據2025年3月日本公示地價資料，沖繩縣各類用途平均漲幅為+7.2%，位居全國第2。住宅地上漲+7.3%（全國第1），商業地+7.0%（全國第4），連續12年呈現正成長。
這樣的漲幅甚至超越2010年代後期的「民宿熱潮」時期，顯示沖繩市場具備長期成長的結構性條件。

驅動市場的五大因素

1. 觀光產業全面復甦

隨著疫情結束，觀光產業重回成長軌道。度假酒店、短租民宿等投資熱絡，推升觀光區域的地價。

2. 入境旅客需求快速回升

自2023年起，亞洲各國訪客迅速回流。住宿設施供不應求，引發對飯店與民宿物件的投資熱潮。

3. 移居與定居需求擴大

遠距辦公模式普及，吸引本土居民移居沖繩，住宅用地價格因此上升。

4. 外國投資者積極進場

受惠於日圓貶值，中國、台灣、韓國等外資持續進場。不少那霸市的商業用地單價已突破每坪100萬日圓（1坪 ≈ 3.3平方米）。

5. 自有住宅比率偏低的潛在需求

沖繩的自有住宅率僅約45%，為全日本最低（全國平均為61%）。加上人口穩步成長，房屋購置的實際需求相當穩健。

4. 什麼是JUNGLIA沖繩？獨一無二的新型主題樂園

項目簡介

位於沖繩本島北部今歸仁村的「JUNGLIA OKINAWA」將於2025年7月25日盛大開幕。該主題樂園由曾成功重振日本環球影城（USJ）的森岡毅先生領軍的Japan Entertainment公司打造，是沖繩首座真正的大型主題樂園。

創新概念：「Power Vacance!!」

JUNGLIA並非傳統型主題公園，而是以世界自然遺產「山原之森」為舞台，結合「自然 × 探險 × 放鬆」，打造沉浸式體驗的「體驗型度假設施」。

主要設施與遊樂項目

• 22種以上最新設施：沉浸式VR乘坐、恐龍探險、熱氣球體驗等
• 森林高空滑索：穿越山原森林的戶外極限活動
• 無邊際SPA：與自然融合的極致放鬆空間
• 在地美食餐廳：向世界傳遞沖繩飲食文化
• 原創購物區：販售在地工藝品與限定商品

對地方經濟的影響

JUNGLIA不僅是觀光設施，更是一項帶動區域經濟的重大項目：

• 創造就業：預計將直接創造約1,500個工作機會
• 預估年來客數：目標為每年超過100萬人次
• 與當地企業合作：在食材供應、工藝品銷售與服務業方面建立合作關係
• 基礎建設整備：推動周邊道路與交通設施升級

5. JUNGLIA開幕帶動北部地區房市變化

具體地價數據

名護市

• 2024年地價年增率：+6.4%
• 受JUNGLIA開發影響最大區域
• 員工住宅與觀光設施需求顯著上升

今歸仁村

• 2024年地價年增率：+10.3%
• 過去幾乎無變動，如今快速上升
• 平均價格：每平方公尺由10,500日圓升至11,400日圓（約+9.7%）
• 每坪價格約為7萬日圓（1坪 ≈ 3.3㎡），仍比縣平均低25萬日圓，具顯著增值空間

恩納村

• 住宅地上漲：+13.2%；商業地上漲：+29.0%（日本全國第1）
• 真榮田地區漲幅高達29%，為全日本地價上漲最多地區
• 與9年前相比總體上漲67.1%，平均成交價增加19.9萬日圓/㎡

本部町・大宜味村

• 作為JUNGLIA周邊地區備受關注
• 與美麗海水族館產生聯動，旅遊需求擴大

市場結構轉變

地價增長重心的轉移

過去沖繩的地價上漲多集中在那霸等中南部地區，而2024年恩納村與今歸仁村等北部地區首次進入住宅地上漲率前五名，成長重心已明顯北移。

多元化的需求結構

• 員工住宅：JUNGLIA創造大量就業，帶動長租市場
• 觀光設施用地：如旅館、民宿、餐廳、伴手禮店等需求提升
• 度假別墅：吸引本地與海外富裕買家
• 投資型物件：提前布局未來增值的潛力地段

專家觀點

沖繩不動產鑑定士協會會長高平光一表示：「名護市需求增加，明顯受到JUNGLIA效應帶動。這是前所未見的明確需求，也促進周邊開發的規劃。」

他也指出：「北部原本就具備豐富的觀光資源，如今又有JUNGLIA加持，未來幾年名護市為中心的北部地區房市交易將十分活絡。」

6. 投資者應關注的機會與風險

投資機會

1. 北部地區尚處地價成長初期

今歸仁村等地尚未完全反映市場熱度，價格明顯低於平均，潛在升值空間大。

2. 日圓貶值對外國人投資有利

自2024年起日圓貶值明顯，外國投資人購買力提升，可望同時享有資產增值與匯差收益。

3. 多元收益模式

• 短期租賃（民宿）：觀光導向、高收益潛力
• 長期出租：服務員工與移居者，提供穩定現金流
• 度假別墅：自用兼出租的靈活選擇
• 商業物件：適合開設餐廳、土產店、觀光相關服務業

4. 周邊開發與基礎設施升級

JUNGLIA開幕促進交通、道路、商業等區域建設，預期將同步提升不動產資產價值。

5. 政府支援政策

沖繩適用《沖繩振興特別措施法》，享有稅務優惠等政策，並長期推動觀光振興。

投資風險

1. 市場過熱風險

熱門區域可能因供不應求造成價格過快上漲，壓縮報酬率。

2. 取得成本攀升

地價與建設成本上升可能影響投報平衡點。

3. 法規限制與制度風險

• 用途區劃限制
• 《民宿新法》等短租相關法令
• 景觀條例限制建築樣式
• 自然保護區限制開發

4. 管理與營運風險

• 颱風等天災風險
• 遠距離物件管理不易
• 仰賴當地管理公司的合作品質

5. 市場波動性

• 金融政策變動導致利率上升
• 國際局勢影響觀光需求
• 競爭設施開發影響客流

7. 沖繩不動產投資與購買別墅的實務要點

依地區制定投資策略

北部地區（名護市、今歸仁村、本部町）

• 特點：被視為未來最具成長潛力的區域
• 投資對象：員工出租、觀光型民宿、未來別墅用地
• 注意事項：關注基礎建設進度與競爭物件

中部地區（恩納村、北谷町、沖繩市）

• 特點：成熟的度假區域，需求穩定
• 投資對象：高級度假型公寓、外籍租客市場
• 注意事項：房價已高漲，報酬率下降風險需考量

南部地區（那霸市、浦添市、豐見城市）

• 特點：都市型物件，租賃需求穩定
• 投資對象：分售公寓、商業設施、辦公樓
• 注意事項：初期投入金額較大，需精算資金規劃

離島地區（宮古島、石垣島）

• 特點：鎖定高資產族群的度假別墅與奢華型開發
• 投資對象：高級別墅、度假酒店、私人Villa
• 注意事項：管理費用較高，交通接駁須留意

依用途類型設定投資重點

別墅／第二住宅投資

• 選址條件：面海或近森林的優美景觀、交通便利
• 建物規格：需具備防颱、防鹽害與高維護效率
• 管理體系：需選擇可靠的在地管理公司

短期租賃（民宿）投資

• 法規確認：如《民宿新法》、區域用途限制與鄰里關係
• 差異化策略：打造特色主題與附加價值服務
• 營運體制：需建構完善的清潔、預約與應變流程

長期租賃投資

• 目標族群：園區員工、定居者、外籍住戶
• 區位條件：鄰近職場、學校與生活機能良好的地段
• 建物配置：室內格局、設備完善、停車位充足

商業設施投資

• 區位分析：人潮流量、競爭狀況、未來開發計畫
• 租戶規劃：兼顧觀光客與在地居民需求
• 獲利評估：租金水準、空置風險與管理成本

購屋與營運時的實務注意事項

法令與稅制確認

• 外國人持有土地：無限制，但須完成登記流程
• 主要稅負：包含固定資產稅、都市計畫稅、所得稅、繼承稅等
• 建築法規：須符合日本建築基準法之建高限制、防災規範等

當地合作夥伴的選擇

• 不動產業者：具在地實績、專業知識與完善售後服務
• 物業管理公司：處理出租管理、設備維護與租客應對
• 專業顧問：包含律師、稅務師、建築師、不動產鑑價師等

資金規劃與風險管理

• 初期費用：包含物件價格、手續費、裝修與稅金等
• 營運成本：管理費、維修費、保險費與稅負
• 報酬規劃：租金收入、空置率與預估投報率
• 退出策略：評估轉售時機、預估價格與節稅規劃

8. 結論：為何現在正是進軍沖繩、尤其是JUNGLIA周邊的最佳時機

沖繩房市具備長期成長潛力

沖繩不只是觀光地，更逐步成為亞太戰略據點。每年千萬觀光人次、穩定增加的移居人口與海外資金挹注，共同構成堅實的市場支撐。

JUNGLIA開幕創造全新投資節點

2025年7月25日，JUNGLIA主題樂園將為沖繩觀光產業帶來質變。預期年吸引百萬級遊客，加上相關基礎建設與經濟效益，將徹底重塑北部地區的發展動能。

對外資投資者來說是切入的最佳時點

日圓持續貶值、地價尚處初期成長階段，使得外資可望兼得資產增值與匯差利益。中國、台灣、韓國等地的投資人已活躍進場，那霸市部分地段每坪單價突破100萬日圓，未來趨勢仍將持續。

多元投資模型與市場彈性

沖繩房市能因應不同需求，靈活運用於短租、長租、自住與商業用途，是非常具彈性的資產配置選項。

「沖繩度假熱」正邁向結構性成長

目前的熱潮並非投機泡沫，而是由觀光復甦、移居需求、外資進場與JUNGLIA計畫所共同驅動。沖繩的自有住宅比率為全國最低（約45%）、人口穩步成長、出生率全國第一，顯示未來仍具長期上升動能。

全球正關注沖繩，特別是JUNGLIA周邊。現在，正是您投資布局的關鍵時刻。

請與專業團隊一同規劃策略，把握這場歷史性的成長浪潮，實現資產價值提升與穩定收益的雙重目標。