日本温泉房地产指南：箱根、热海、别府等热门地区与购房要点
2026年6月23日
日本温泉房地产正作为一种兼具旅游吸引力与长期资产价值的独特投资机会而受到关注。尤其对于海外买家而言，带有天然温泉的房产展现了日本文化中一种在其他地方难以轻易体验到的独特魅力。
在日本，温泉本身通常不会单独买卖，而是作为房地产交易的一部分包含在内。此外，房产类型——例如度假公寓、别墅或独栋住宅——也会对房产的使用方式、维护方式以及收益化方式产生较大影响。根据所在地区的不同，包括箱根、热海、新雪谷和别府等主要温泉目的地在内，需求趋势和投资潜力也会有很大差异。
本文将介绍日本温泉房产的基本机制、投资者在日本可找到的各类待售温泉房产、主要温泉地区的特点，以及购买前需要注意的重要事项。无论您是出于投资目的，还是为了生活方式而购买，本指南都将帮助您更好地了解在日本购买温泉房产所带来的机会与潜在风险。
什么是日本温泉房地产？
温泉房地产是指可使用天然温泉的房产，包括房产内设有私人温泉设施，或可使用建筑物、社区内共享温泉系统的房产。在日本，温泉本身通常不会单独出售，而是与温泉使用权以及供水所需的相关基础设施一并作为房产进行交易。
海外买家在寻找日本待售温泉房产时，最需要理解的概念之一是“温泉权”。温泉权赋予业主合法使用特定温泉源的权利，并且通常与一般房产所有权分开管理。与普通房地产交易不同，买家必须仔细确认该房产是否包含有效的温泉权、温泉使用或供水量是否有限制，以及这些权利如何维护或转让。
有些情况下，温泉水直接来自房产自身拥有的温泉源；另一些情况下，则通过管道系统从外部温泉源供应。对于这类房产，买家还应确认供水协议、维护责任，以及温泉供应中断或终止时可能产生的风险。
温泉房产的类型非常多样，从带有共享温泉设施的度假公寓，到配备私人露天浴池的别墅和独栋住宅不等。一些规模较大的房产甚至会作为旅馆或精品酒店经营，以通过旅游需求获得租金收入。
在购买日本待售温泉房产之前，强烈建议确认供水系统、温泉权归属、运营状况以及维护管理结构等细节。咨询熟悉日本房地产的专业人士、法律专家和持牌中介，也有助于海外买家避免意外问题，并更好地理解投资的长期价值。
日本温泉房地产的热门地区
日本温泉房地产的投资特性会因地区而有很大不同。有些地区因靠近大城市、交通便利，而拥有稳定的全年需求；另一些地区则凭借国际游客带来的强劲旅游需求，具备较高的收益潜力。以下是海外买家在日本寻找待售温泉房产时较为关注的一些热门地区。
箱根：靠近东京，需求稳定
箱根是日本最知名的温泉度假胜地之一，从东京前往十分便利，因此对日本国内游客和海外游客都具有很强吸引力。除了旅游需求外，箱根也受到希望寻找周末度假住所或第二居所的东京居民的持续关注。
箱根最大的优势之一，是全年相对稳定的入住率和游客需求。该地区作为高端温泉目的地拥有良好声誉，近年来，国际酒店品牌和高端住宿设施也持续进入该地区，进一步提升了其对海外游客的吸引力。
对于首次投资者而言，箱根通常被视为风险与回报相对均衡的市场。便利的交通、成熟的旅游基础设施以及长期品牌价值，使其成为进入日本温泉房地产市场较为稳妥的选择之一。
不过，由于箱根是非常受欢迎的地区，与开发程度较低的温泉地区相比，房产价格往往更高。若买家主要关注租金收益率或现金流，在购买该地区的待售温泉房产前，应仔细评估价格、运营成本和预期入住率。
热海：交通便利，价格相对均衡
热海是一个受欢迎的温泉目的地，从东京乘坐新干线约40至50分钟即可抵达，非常适合来自首都圈的周末旅行和短期住宿。近年来，热海的旅游业明显复苏，日本国内和海外游客数量持续恢复并增长。
热海的主要优势之一，是市场上拥有大量度假公寓供应。由于房产在面积、楼龄和价格方面选择广泛，买家通常能找到比其他高端温泉目的地更容易入手的入门级机会。在某些情况下，热海的待售温泉房产价格比箱根同类房产更亲民，因此对首次投资者和寻求第二居所的买家都很有吸引力。
强大的交通便利性、成熟的旅游需求以及相对灵活的价格，使热海成为海外买家在日本寻找待售温泉房产时较容易进入的市场之一。
不过，在购买热海较老的度假公寓时，尤其需要仔细确认建筑管理状况、修缮储备金和长期维修计划。这些因素可能会显著影响未来运营成本和整体投资价值。更多详情，请参考本文后文关于购买前主要风险与注意事项的部分。
新雪谷：由国际旅游需求推动的高端市场
新雪谷作为日本顶级滑雪度假目的地之一而享誉全球，尤其受到来自北美、欧洲和澳大利亚游客的欢迎。在冬季，住宿价格会明显上涨，因此配备温泉的度假租赁房产，对于希望在北海道获得较高短租收入的投资者而言格外具有吸引力。
对于有意购买温泉房产的买家来说，新雪谷是一个拥有强劲国际需求和高端定价潜力的市场。带有私人温泉的房产尤其受到高端旅行者欢迎，许多投资者会在滑雪旺季将这些住宅作为高端度假短租运营。夏季，该地区也会吸引游客前来进行高尔夫、徒步、骑行等户外活动，有助于支撑全年旅游需求。
不过，新雪谷市场仍然高度受季节性需求影响。入住率和租金收入可能会因季节、降雪状况和国际旅行趋势而波动。近年来房产价格也已大幅上涨，根据地段和房产类型的不同，待售温泉房产的初始投资金额可能相当高。
即便如此，新雪谷仍持续作为长期投资目的地受到关注。包括预计于2030年前开通的北海道新干线函馆至札幌延伸段在内，未来基础设施改善的预期，也支撑了市场对未来房产价值的乐观态度。对于关注日本度假型投资机会的海外买家而言，新雪谷仍是日本最具国际知名度的市场之一。
富士五湖：依托富士山品牌的强大国际吸引力
富士五湖地区因可欣赏富士山壮丽景色而成为日本最具国际知名度的度假目的地之一。对于在日本寻找待售温泉房产的海外买家而言，“富士山景观”本身就可能成为重要卖点，并成为影响房产需求的关键因素。
事实上，来自海外买家的咨询中，专门寻找可眺望富士山房产的需求正变得越来越常见。富士山在全球范围内的知名度，使该地区相较日本许多其他温泉目的地拥有独特优势。
在短租平台上，能够直接欣赏富士山景观的房产通常可以获得明显更高的每晚房价。这使富士五湖地区成为日本少数几个景观能够直接且可衡量地影响投资回报的地区之一。富士河口湖和山中湖就是很好的例子。希望购买具有强大旅游吸引力的待售温泉房产的买家，通常会将该地区视为面向国际旅行者极具营销潜力的目的地。
不过，并非该地区所有房产都拥有同等质量的景观。富士山的可视情况会因房产朝向、海拔、周边建筑和附近植被而有很大差异。购买前，买家应仔细确认景观条件，并评估该景观是否真正符合房产的营销潜力和长期价值。
别府：价格选择灵活的多元温泉市场
位于大分县的别府是日本最著名的温泉目的地之一，并以拥有日本最大规模之一的天然温泉涌出量而闻名。得益于丰富的温泉资源，该地区提供多种类型的温泉房产，从价格较亲民的度假公寓，到大型别墅和酒店经营型投资房产不等。
与日本一些价格更高的度假市场相比，别府通常为希望在日本购买温泉房产的海外投资者提供更容易进入的价格起点。广泛的价格区间也让不同预算的投资者更容易找到适合自己的机会，无论是自用、度假短租，还是长期投资。
别府近年来也越来越受到国际关注。在Booking.com的“2024年旅行预测”中，别府被评为全球最热门的新兴旅行目的地。该地区尤其受到亚洲旅客欢迎，包括来自韩国、台湾和泰国的游客。从福冈机场前往别府约需一小时，便利的交通也进一步支撑了旅游需求。
此外，别府还受益于与附近同样备受欢迎的温泉目的地由布院之间的组合旅游需求。这种区域性旅游流动，为涉及温泉的短租运营创造了有利条件。
不过，需求会因具体位置、交通便利性和房产特征而有很大差异。在购买别府待售温泉房产之前，买家应仔细评估周边旅游活动、交通条件以及所在区域的长期吸引力。
外国买家可以在日本购买温泉房地产吗？
在日本，外国买家通常可以购买包括温泉房产在内的房地产，且没有重大的法律限制。不同于一些限制外国人拥有土地或住宅房产的国家，日本允许海外买家不受国籍或居住身份限制，购买投资性和居住性房地产。
这意味着，对大多数国际投资者而言，购买温泉房产在法律上是可行的。买家可以像日本公民一样购买土地、公寓、别墅、度假住宅以及其他类型的待售温泉房产。
不过，并非所有房产都在完全相同的条件下出售。在一些度假公寓和共有型房产中，建筑物管理协会可能会对外国人持有房产或房产使用方式设置限制。这类规则通常与沟通、物业管理运营或社区长期维护方面的担忧有关。因此，海外买家在购买温泉房产或其他度假型房产之前，务必仔细确认管理规约。
如果购买旅馆、酒店或其他以住宿经营为目的的商业房产，还可能需要考虑额外事项。根据房产的运营方式，买家可能需要取得营业许可、遵守当地规定，并在取得房产后建立适当的管理体制。
总体而言，日本仍是国际买家较容易购买待售温泉房产的国家之一。与此同时，根据房产类型、建筑规则和运营要求的不同，仍可能出现实际操作上的挑战，因此在完成购买前进行谨慎的尽职调查尤为重要。
日本温泉房地产的主要类型
日本可购买的温泉房产有多种类型，最佳选择取决于买家的目标、预算和投资策略。有些买家主要寻找第二居所或私人度假空间，另一些则更关注通过旅游需求获得租金收入。在评估日本待售温泉房产时，理解各类房产的特点非常重要。
度假公寓
度假公寓通常被认为是进入日本温泉房地产市场较容易的方式之一。这类房产通常在建筑物内设有大型公共浴池或共享温泉设施，个别单元则可以作为区分所有权公寓单独购买。
度假公寓的优势之一是价格区间相对广泛，因此对首次购买温泉房产的买家较有吸引力。与私人别墅或独栋住宅相比，初始购买价格通常较低，管理责任也可能更为简化。
不过，温泉设施通常是共享配套，而不是仅供每位业主专用的私人浴池。此外，一些公寓管理协会可能会对外国人持有、短租运营或类似Airbnb的度假租赁设置限制。
买家还应仔细考虑持续性成本，包括每月管理费、修缮储备金和维护费用。这些运营成本可能会显著影响待售温泉房产的长期盈利能力和负担水平。
独栋住宅与别墅
独栋住宅和别墅型房产可提供更私密、更独享的温泉体验。有些房产可直接供应温泉水，另一些甚至可能包含私人温泉源的所有权或使用权。
这类房产在度假目的地尤其受欢迎，通常被用作第二居所、高端度假住宅或长期休养型房产。对于希望在日本寻找兼具隐私性和生活方式吸引力的待售温泉房产的买家而言，别墅通常被视为最理想的选择之一。
在某些情况下，独栋住宅和别墅也可用于短期度假出租或长期出租，使业主能够将自用与收益化结合起来。这种灵活性使其对同时追求生活价值和投资潜力的买家具有吸引力。
与此同时，与度假公寓中的共享设施相比，私人温泉系统通常需要更多维护。与管道、供水系统、设备保养和整体物业管理相关的成本，都应在购买前仔细评估。
购买日本温泉房地产前的主要风险与注意事项
温泉房地产虽然可以是颇具吸引力的投资机会，但也伴随着不同于普通住宅房产的特殊风险和成本。在购买日本待售温泉房产之前，买家应了解温泉使用权、维护费用以及旅游需求季节性波动等重要因素。对于不太熟悉日本房地产和温泉制度的海外投资者而言，这些事项尤其重要。
温泉权与供水条件
购买温泉房产时，最重要的事项之一是理解温泉供水背后的法律和运营结构。有些房产可直接使用位于房产土地内的天然温泉源，另一些则通过共享供水系统从外部供应商接收温泉水。
在许多情况下，温泉的使用会受到温泉权协议或与当地管理协会签订的合同约束。根据房产不同，供水量、运营时间或使用条件可能会有限制。买家还应注意，未来供水条件可能会因温泉源状况或运营公司的变化而发生改变。
在购买温泉房产之前，务必仔细审查与温泉系统相关的所有合同、续约条款和长期供水条件。
管理费与持续维护成本
与普通住宅房产相比，配备温泉的房地产通常涉及更高的运营和维护费用。在度假公寓中，业主通常需要支付每月管理费和修缮储备金，用于维护共享温泉设施和建筑基础设施。
独栋住宅和别墅也可能需要承担温泉设备检查、管道系统维护、设施清洁和老化基础设施修缮等持续成本。根据房产状况，未来翻新或更换设备的费用可能会随时间变得相当可观。
由于这些运营成本会直接影响投资盈利能力，买家在投资温泉房产之前，应确认具体费用结构和预期长期维护支出。
老旧度假公寓特有的风险
在考虑带有温泉设施的老旧度假公寓时，买家应特别关注建筑整体管理状况。在某些情况下，部分房产曾出现业主长期拖欠管理费或修缮费用的问题，导致建筑维护不足、房产状况下降。
这类房产最初可能因购买价格较低而显得很有吸引力。然而，买家在取得房产后，可能会面临高额修缮费用或意外财务负担。
在购买位于老旧度假公寓内的日本待售温泉房产之前，买家应仔细确认管理协会的财务状况、修缮储备金情况以及建筑重大修缮历史。不要仅仅因为价格低就判断房产具有投资价值。
季节性收入波动风险
温泉目的地的旅游需求会因地区和季节而有较大差异，因此租金收入未必能全年保持稳定。例如，滑雪度假区通常在冬季需求旺盛，但淡季入住率可能较低。
高度依赖日本国内旅游需求的地区，也可能受到经济状况、旅行趋势和消费者行为变化的影响。计划运营度假短租的买家，应制定现实的收入预测，并将旺季和淡季都纳入考量。
在评估温泉房产时，谨慎的长期规划和保守的财务预测非常重要。
总结
日本温泉房地产兼具生活方式吸引力与投资潜力，是世界其他地区难以找到的独特资产类型。若经过谨慎筛选，温泉房产既可以作为个人度假空间，也可以成为具备强大旅游吸引力的长期投资资产。
与此同时，买家也应理解，温泉房产涉及与普通房地产不同的考量因素。温泉权、供水条件、维护成本和地区旅游需求等因素，都可能对房产的长期价值和盈利能力产生重大影响。
虽然外国买家通常可以在日本购买待售温泉房产或其他待售温泉相关房产，但根据公寓规约、管理政策或运营要求的不同，仍可能出现实际限制。因此，选择符合自身用途的房产非常重要，无论是自用、第二居所、度假短租收入，还是长期投资。
对于有意购买待售温泉房产的海外买家而言，充分调研并获得专业支持，将有助于找到合适机会并避免意外风险。