ภาษีอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น : สิ่งสำคัญที่ชาวต่างชาติต้องรู้

แม้ว่าคุณจะเป็นชาวต่างชาติ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นก็ยังมาพร้อมกับภาระทางภาษี บทความนี้จะอธิบายภาษีหลักที่เกี่ยวข้องกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น เช่น ภาษีทรัพย์สินถาวร และ ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงประเด็นที่นักลงทุนต่างชาติและผู้อยู่อาศัยระยะยาวควรรู้ กฎหมายภาษีของญี่ปุ่นใช้บังคับกับทุกคนอย่างเท่าเทียม ดังนั้นการทำความเข้าใจล่วงหน้าจะช่วยหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายหรือปัญหาทางกฎหมายที่ไม่คาดคิด หากทำงานร่วมกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านลูกค้าต่างชาติ คุณจะสามารถบริหารและดูแลทรัพย์สินในญี่ปุ่นได้อย่างมั่นใจ

ภาษีอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ใช้กับชาวต่างชาติด้วยเช่นกัน

ในญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะมีสัญชาติใด ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระภาษีทรัพย์สิน แม้ว่าจะอาศัยอยู่ต่างประเทศก็ตาม เหตุผลคือ ระบบภาษีของญี่ปุ่นขึ้นอยู่กับ “ที่ตั้งของทรัพย์สิน” ตราบใดที่อสังหาริมทรัพย์ของคุณอยู่ในญี่ปุ่น คุณจะต้องเสียภาษีตามกฎเดียวกัน ดังนั้นนักลงทุนต่างชาติควรเข้าใจประเภทของภาษีและวิธีชำระก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดในญี่ปุ่น

ประเภทภาษีอสังหาริมทรัพย์หลักในญี่ปุ่น

ภาษีในญี่ปุ่นจะแตกต่างกันตามช่วงเวลาของการถือครอง ไม่ว่าจะเป็นตอนซื้อ ถือครอง หรือขายอสังหาริมทรัพย์ บางภาษีจ่ายเพียงครั้งเดียว บางภาษีเรียกเก็บเป็นรายปี และบางภาษีใช้เฉพาะเมื่อมีกำไรจากการขาย ด้านล่างนี้คือภาพรวมของภาษีหลัก ช่วงเวลาที่ต้องชำระ และอัตราภาษีโดยประมาณ

ภาษีทรัพย์สินถาวร (Fixed Asset Tax)

หากคุณสงสัยว่า “ญี่ปุ่นมีภาษีบ้านไหม?” คำตอบคือมี ภาษีหลักคือ ภาษีทรัพย์สินถาวร ซึ่งจัดเก็บทุกปีจากผู้ที่เป็นเจ้าของบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม อัตราภาษีมาตรฐานอยู่ที่ประมาณ 1.4% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สิน นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตผังเมืองยังอาจต้องเสีย ภาษีผังเมือง เพิ่มอีกไม่เกิน 0.3% สำหรับอาคารพักอาศัยใหม่ที่เข้าเกณฑ์ ส่วนของอาคารจะได้รับการลดภาษีครึ่งหนึ่งเป็นเวลา 3 ปี (หรือ 5 ปีสำหรับคอนโดมิเนียม) โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขด้านขนาดและการใช้งาน

ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Acquisition Tax)

นี่คือภาษีท้องถิ่นที่เรียกเก็บเพียงครั้งเดียวเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราปกติคือ 4% ของมูลค่าประเมิน แต่หากเป็นที่อยู่อาศัย จะได้รับอัตราลดเหลือ 3% บ้านใหม่หรือทรัพย์สินที่เข้าเงื่อนไขเฉพาะอาจได้รับการลดหย่อนเพิ่มเติม ภาษีนี้ชำระเพียงครั้งเดียว เมื่อได้รับใบแจ้งภาษีจากรัฐบาลท้องถิ่น ควรตรวจสอบรายละเอียดกับเทศบาลหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ก่อนทำการซื้อ

ภาษีกำไรจากการขาย (Capital Gains Tax)

เมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์แล้วมีกำไร คุณต้องชำระภาษีกำไรจากการขาย หากถือครองไม่เกิน 5 ปี กำไรระยะสั้นจะถูกเก็บภาษี 30% ของภาษีเงินได้ และ 9% ของภาษีท้องถิ่น รวม 39.63% ส่วนผู้ที่ถือครองเกิน 5 ปี จะถูกจัดเป็นกำไรระยะยาว ภาษีรวมประมาณ 20.315% ซึ่งรวม ภาษีพิเศษฟื้นฟู 2.1% หลังแผ่นดินไหวใหญ่ปี 2011 ทั้งนี้ ระยะเวลาการถือครองคำนวณจากวันที่ 1 มกราคม ของปีที่ขาย ไม่ใช่วันโอนจริง

ภาษีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน (Registration and License Tax)

ภาษีนี้จัดเก็บเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือจำนอง อัตราภาษีแตกต่างตามประเภทการจดทะเบียน โดยทั่วไป การโอนกรรมสิทธิ์จากการซื้อขายมีอัตรา 2.0% แต่สามารถลดเหลือ 1.5% ในบางกรณี การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกของบ้านใหม่อยู่ที่ 0.4% เช่นเดียวกับการจดจำนอง

อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

อากรแสตมป์เป็นภาษีที่เรียกเก็บจากเอกสารทางการ เช่น สัญญาซื้อขายบ้าน ต้องติดแสตมป์รายได้ตามมูลค่าสัญญา เช่น สัญญาที่มีมูลค่า 10 ล้านถึง 50 ล้านเยน ต้องติดแสตมป์มูลค่า 10,000 เยน ภายใต้อัตราลดภาษีปัจจุบัน ยิ่งมูลค่าสัญญาสูง ภาษีก็จะยิ่งมาก ดังนั้นควรตรวจสอบก่อนลงนาม

ภาษีมรดกและภาษีของขวัญ (Inheritance and Gift Tax)

หากได้รับอสังหาริมทรัพย์จากการสืบทอดหรือการให้ จะต้องเสียภาษีมรดกหรือภาษีของขวัญ ภาษีมรดกขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดและความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้กับผู้รับ ส่วนภาษีของขวัญคำนวณตามมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับ ทั้งสองประเภทมีการยกเว้นและลดหย่อนหลายแบบ ผู้ที่อาศัยอยู่ในญี่ปุ่นอาจถูกเก็บภาษีจากทรัพย์สินทั่วโลก ขณะที่ผู้ที่ไม่พำนักในญี่ปุ่นจะถูกเก็บเฉพาะทรัพย์สินที่อยู่ในประเทศญี่ปุ่น

ข้อควรรู้ด้านภาษีสำหรับชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

การชำระภาษีจากต่างประเทศ (ระบบตัวแทนชำระภาษี)

สำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ วิธีที่ปลอดภัยที่สุดในการชำระภาษีทรัพย์สินของญี่ปุ่นคือการแต่งตั้ง ตัวแทนชำระภาษี (Tax Agent หรือ Nōzei Kanrinin) ซึ่งจะได้รับใบแจ้งภาษีแทนคุณและชำระแทนคุณในญี่ปุ่น เพื่อให้จัดการภาษีได้ราบรื่นแม้อยู่ต่างประเทศ

ในญี่ปุ่น ใบแจ้งภาษีจะถูกส่งไปยังที่อยู่ในประเทศเท่านั้น ดังนั้นผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในญี่ปุ่นจึงต้องแต่งตั้งตัวแทนภาษีเพื่อรับใบแจ้งและดำเนินการชำระภาษีแทน ควรแต่งตั้งตั้งแต่ขั้นตอนซื้อบ้าน เพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าหรือปัญหาในการชำระ การแต่งตั้งต้องยื่นเอกสารอย่างเป็นทางการต่อสำนักงานภาษีของเทศบาล

ความเสี่ยงของการถูกเก็บภาษีซ้ำ (Double Taxation)

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติอาจเผชิญการเก็บภาษีซ้ำ เมื่อรายได้เดียวกันถูกเก็บทั้งในญี่ปุ่นและประเทศของตน อย่างไรก็ตาม ญี่ปุ่นได้ทำข้อตกลงภาษีซ้อนกับหลายประเทศ ซึ่งช่วยลดหรือยกเว้นภาษีบางส่วน เช่น ชาวอเมริกันหรือชาวอังกฤษสามารถขอเครดิตภาษีตามสนธิสัญญาระหว่างประเทศได้ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อปฏิบัติตามกฎหมายและหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีเกินจำเป็น

คำศัพท์ภาษีที่มักสับสน

คำว่า “ภาษีอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Tax)” มักถูกใช้รวมๆ แต่จริงๆ แล้วไม่มีภาษีประเภทนี้โดยเฉพาะ ส่วน “ภาษีผู้อยู่อาศัย (Jūminzei)” คือภาษีท้องถิ่นที่เรียกเก็บจากรายได้ของผู้อยู่อาศัย ไม่เกี่ยวข้องกับการถือครองบ้านเลย การเข้าใจความแตกต่างเหล่านี้จะช่วยให้คุณสื่อสารกับเจ้าหน้าที่หรือเอเจนซี่ได้ถูกต้อง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

ถาม: ญี่ปุ่นมีภาษีบ้านไหม?
ตอบ: มี ญี่ปุ่นเรียกภาษีนี้ว่า “Kotei Shisanzei” หรือภาษีทรัพย์สินถาวร เรียกเก็บทุกปีในวันที่ 1 มกราคม อัตรามาตรฐานคือ 1.4% ของมูลค่าประเมิน และในพื้นที่เมืองอาจต้องเสียภาษีผังเมืองเพิ่มอีกไม่เกิน 0.3%

ถาม: ภาษีในโตเกียวกับโอซาก้าแตกต่างกันไหม?
ตอบ: อัตราภาษีพื้นฐานเหมือนกันทั่วประเทศ คือ ภาษีทรัพย์สินถาวร 1.4% และภาษีผังเมืองสูงสุด 0.3% รวมแล้วประมาณ 1.7% ในหลายพื้นที่ของ โตเกียว 23 เขต และ โอซาก้า แต่สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก สามารถลดมูลค่าฐานภาษีลงได้ถึง 1/6 ตามนโยบายพิเศษ ทำให้ภาระภาษีจริงต่ำลงมาก

ถาม: ชาวต่างชาติต้องจ่ายภาษีบ้านในญี่ปุ่นไหม?
ตอบ: ต้องจ่าย ไม่ว่าคุณจะมีสัญชาติหรือพำนักอยู่ที่ใด หากถือครองอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น คุณต้องชำระภาษีดังกล่าว แม้จะอยู่ต่างประเทศก็ต้องแต่งตั้ง “ตัวแทนชำระภาษี” ในญี่ปุ่นเพื่อจัดการเอกสารและชำระแทน

ขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญและเอเจนซี่ที่ไว้ใจได้

ระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นอาจดูซับซ้อน แต่หากเข้าใจพื้นฐาน คุณก็สามารถถือครองและบริหารทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจ สำหรับเจ้าของต่างชาติ ควรปรึกษานักภาษีมืออาชีพและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่พูดภาษาอังกฤษได้ เพื่อให้ปฏิบัติตามกฎหมายและบริหารทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

Japan-Property เป็นแพลตฟอร์มที่เชื่อมต่อนักลงทุนและผู้ซื้อจากต่างประเทศกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ หากคุณกำลังมองหาบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนในญี่ปุ่น Japan-Property คือพันธมิตรที่คุณไว้ใจได้ พร้อมให้บริการอย่างมืออาชีพและโปร่งใส

ดูรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสินเชื่อบ้านได้ที่ คู่มือสินเชื่อบ้านในญี่ปุ่น

ศึกษาขั้นตอนและสิ่งที่ควรรู้ก่อนซื้อได้ที่ คู่มือซื้อบ้านในญี่ปุ่น