在日本买房能获得投资签证吗？经营管理签证申请条件

在日本购买房地产，就能申请投资签证吗？

仅仅购买房产，并不能获得日本的居留资格。不过，如果您实际经营房屋出租业务或民宿（Minpaku，短期住宿）业务，则有可能符合日本“经营管理签证”的申请条件。

本文将介绍2025年10月制度改革后的主要申请条件，包括最低资本金要求、申请流程，以及通过房地产相关业务申请经营管理签证时需要注意的事项。

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日本的投资签证是什么？

对于希望通过在日本投资或经营企业实现长期居留的外国人来说，经营管理签证是一种可考虑的途径。

下面将介绍经营管理签证的基本制度，以及它与房地产投资之间的关系。

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日本有类似“投资移民签证”的制度吗？

虽然人们有时会使用“投资者签证”“投资签证”或“黄金签证”等说法，但这些都不是日本正式的在留资格名称。

对于计划在日本创办并经营企业，或负责管理现有公司的外国人而言，主要的申请途径是经营管理签证。

这一签证面向实际参与企业经营管理的人士，包括作出重要经营决策和监督业务运营。仅仅投资日本企业或持有公司股份，并不足以取得该签证。

申请人还必须满足其他具体条件，例如确保有符合要求的经营场所，并达到规定的经营规模。

资料来源：日本出入国在留管理厅——在留资格“经营・管理”、日本出入国在留管理厅——关于外国企业经营者在留资格审查标准的明确说明

仅靠在日本买房，无法获得经营管理签证

无论购买的是公寓、独栋住宅还是商业地产，在日本购置房地产都不会自动使您具备经营管理签证的申请资格。

即使持有高价值房产并获得租金收入，也不能仅凭这些条件取得签证。申请人还必须符合相关要求，包括实际参与企业的经营或管理。

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2025年10月改革后的经营管理签证申请条件

自2025年10月16日起，日本收紧了经营管理签证的申请条件，包括大幅提高资本金或投资额门槛，以及强化全职员工雇佣要求。

主要变化如下表所示。

资料来源：日本出入国在留管理厅——经营管理在留资格入境审查标准的修订

注：上表仅概述主要变化，实际申请中可能存在例外情况或过渡措施。

下文将进一步说明改革后的具体条件。

本文信息截至2026年10月。

最低资本金或投资额：¥3000万日元

申请日本经营管理签证，原则上须满足至少¥3000万日元的企业资本金或投资额要求。

具体计算方式取决于企业的经营形式：

• 法人企业：如果设立株式会社（Kabushiki Kaisha，简称KK），资本金须至少达到¥3000万日元；如果设立合同会社（Godo Kaisha，简称GK），出资总额须至少达到¥3000万日元。
• 个体经营者：须向业务投入至少¥3000万日元，投资额可包括取得经营场所、支付一年员工工资以及购买设备等费用。

对于法人企业，员工工资、办公室维护等日常经营费用，不能计入¥3000万日元的资本金或出资额要求。

仅满足资金门槛并不意味着一定能获得签证。申请人还必须满足雇佣全职员工、准备商业计划书等其他条件。

尤其需要注意的是，¥3000万日元的要求，并不代表购买价值¥3000万日元或以上的房地产，就能自动取得经营管理签证。

资料来源：日本出入国在留管理厅——经营管理在留资格入境审查标准的修订

其他主要申请条件

除了最低资本金或投资额外，经营管理签证申请人还必须满足以下要求。

注：在日语能力要求方面，持有工作类在留资格的外国员工也可能符合相关标准。但全职员工雇佣要求对可计入人数的员工身份另有限制，因此，仅雇佣持有工作类在留资格的外国员工，并不足以满足该项雇佣要求。

申请人本人不一定必须会说日语。如果符合条件的全职员工达到规定的日语水平，也可以满足语言要求。

即使满足上述全部条件，也不代表签证一定获批。出入国在留管理部门还会审查企业是否真实开展业务，以及经营活动能否持续。

资料来源：日本出入国在留管理厅——经营管理在留资格入境审查标准的修订、日本出入国在留管理厅——经营管理签证修订要求指南（PDF）

通过日本房地产投资，可以申请经营管理签证吗？

在日本经营房屋出租业务或住宿业务的外国人，有可能符合经营管理签证的申请条件。

不过，能否获批不仅取决于投资金额或持有的房产数量，更重要的是申请人是否实际参与企业的经营与管理。

资料来源：日本出入国在留管理厅——在留资格“经营・管理”、日本出入国在留管理厅——经营管理在留资格入境审查标准的修订

哪些房地产投资者可能符合申请条件？

如果外国人在日本经营房屋出租或住宿业务，并积极参与日常运营和管理，就有可能符合经营管理签证的申请条件。

例如，在房屋出租业务中，经营管理工作可能包括制定经营策略、监督财务状况、规划房屋维修与保养，以及管理受托的物业管理公司。

同样，经营度假短租或酒店业务的人士，也必须实际参与业务管理，例如制定商业计划、设定住宿价格及管理员工。

无论采取哪种经营形式，申请人都必须满足前述条件，包括最低资本金或投资额及全职员工雇佣要求。住宿业务还须根据经营类型取得必要许可，或完成规定的备案手续。

哪些情况下较难获得签证？

即使申请人持有或经营房地产相关业务，如果本人对实际经营管理的参与程度有限，也可能难以获得经营管理签证。

例如，将几乎全部物业管理和运营工作外包，而申请人本人基本不参与日常经营决策，就可能出现这一问题。

日本出入国在留管理厅还指出，其他可能被认定为经营参与不足的情况包括：将大部分业务活动委托给第三方，或无法充分说明企业运营、财务业绩等重要经营信息。

不过，委托物业管理公司并非被禁止。关键在于申请人是否真正承担经营决策和企业管理责任。

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经营日本民宿或住宿业务，可以申请经营管理签证吗？

外国人在日本经营民宿（Minpaku，即类似 Airbnb 的短期住宿业务）或其他住宿业务，如果满足适用条件，就有可能申请经营管理签证。

但取得民宿经营许可或完成相关备案，与申请经营管理签证是两套不同的手续。各地政府的规定也不尽相同，因此开展业务前应先确认当地适用的法规。

在日本经营民宿的三种法律制度

在日本经营民宿业务，主要涉及以下三种法律制度。

这三种制度在登记、许可程序及经营条件方面各不相同。投资者应根据商业计划和房产所在地，判断适用哪一种制度。

如需了解各制度的具体要求及地方限制，请参阅我们的日本民宿法规及外国人房地产投资指南。

资料来源：日本观光厅——民宿制度概览

民宿经营者同样须满足经营管理签证条件

希望通过民宿或其他住宿业务申请经营管理签证的外国人，原则上也须满足前文介绍的申请条件，包括至少¥3000万日元的企业资本金或投资额，以及雇佣至少1名符合条件的全职员工。

申请人还必须实际参与企业的经营与管理。仅仅拥有一套度假短租房产，或取得民宿经营许可，并不足以获得经营管理签证。

资料来源：日本出入国在留管理厅——经营管理在留资格入境审查标准的修订、日本出入国在留管理厅——在留资格“经营・管理”

购买民宿房产前，需要确认哪些规定？

根据房产所在的市区町村，民宿业务可能受到经营区域或营业时段等限制。近年来，部分地方政府也在重新审视并收紧相关规定。

例如，大阪市自2026年5月29日起停止受理新的特区民宿认定申请。在此日期前已经获得认定的设施可以继续营业，但不再接受新的申请。

根据《住宅住宿事业法》经营的民宿，也可能受到地方条例对营业日期或时段的额外限制。

因此，在购买拟用于短期住宿经营的房产前，投资者应核实当地条例、土地用途分区规定及公寓管理规约，确认计划开展的住宿业务是否获准经营。

资料来源：大阪市——特区民宿区域计划变更获批公告、日本观光厅——《住宅住宿事业法》概览、日本观光厅——民宿制度常见问题

如何申请日本经营管理签证？

对于计划从海外赴日设立并经营企业的外国人，经营管理签证的申请流程通常包括以下步骤。

所需材料会因企业形式及申请类别而有所不同。有关详细要求，请查阅日本出入国在留管理厅官方网站。

资料来源：日本出入国在留管理厅——在留资格“经营・管理”

注：如果您已经持有日本其他在留资格，申请流程将有所不同，可能需要办理在留资格变更手续。

日本经营管理签证常见问题

下面解答有关经营管理签证的常见问题，包括可以在日本停留多久、家属能否一同居住，以及2025年改革对签证续签的影响。

经营管理签证可以在日本停留多久？

经营管理在留资格对应的在留期间包括5年、3年、1年、6个月、4个月或3个月。

具体获批期限由出入国在留管理部门在审查时决定，申请人不一定能获得自己希望的在留期限。

如果希望在现有在留期限届满后继续经营企业，就必须申请延长在留期间。审查时，相关部门会评估企业经营业绩以及是否遵守适用法律法规等情况。

资料来源：日本出入国在留管理厅——在留资格“经营・管理”、日本出入国在留管理厅——出入境及在留审查常见问题

获得经营管理签证后，家人可以在日本生活吗？

如果您的配偶和子女由您提供经济支持，并满足相关条件，他们可能可以通过“家族滞在”在留资格在日本生活。

不过，您获得经营管理签证，并不意味着家属会自动获得在留资格。家属仍须分别提出申请。

申请时通常需要提交婚姻或亲子关系证明，以及作为经济担保人的家庭成员的工作和收入证明等材料。

资料来源：日本出入国在留管理厅——在留资格“家族滞在”

2025年改革前取得的经营管理签证还能续签吗？

对于2025年10月16日改革前已经持有经营管理在留资格的外国人，日本设有过渡措施。

对于在2028年10月16日或之前提交的续签申请，即使申请人尚未完全符合新规定，也不一定会仅因此被拒签。

在此日期之后，原则上申请人应符合修订后的标准。不过，审查时仍可能考虑个别情况，例如企业经营业绩良好、依法履行纳税义务，以及有合理理由相信能够在下一次续签前达到新要求等。

资料来源：日本出入国在留管理厅——经营管理在留资格入境审查标准的修订

经营日本民宿业务，就能获得经营管理签证吗？

仅仅经营民宿（短期住宿）业务，并不意味着可以直接获得经营管理签证。

申请人必须实际参与企业经营管理，并满足相关条件，包括至少¥3000万日元的企业资本金或投资额，以及雇佣规定数量的全职员工。

详情请参阅上文“经营日本民宿或住宿业务，可以申请经营管理签证吗？”一节。

总结

申请日本经营管理签证，原则上需要至少¥3000万日元的企业资本金或投资额，并满足其他申请条件。仅仅购买日本房地产无法获得该签证，实际参与企业经营管理才是关键。

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