东京高端公寓指南：面向全球买家的完整解读
2025年12月16日
为什么全球都在关注东京的高端住宅市场
作为亚洲最具国际影响力的城市之一，东京凭借其经济稳定性、世界级的治安水平以及高度发达的城市基础设施，持续吸引着全球高净值买家。包括Azabudai Hills在内的多个大型再开发项目，以及涩谷、虎之门等核心区域的持续升级，不断提升居住品质，也强化了高端公寓的长期资产价值。
与纽约、伦敦、香港、台北等全球主要城市相比，东京的高端房地产目前仍处于相对被低估的状态，这使其对海外投资者尤具吸引力。凭借出色的性价比以及未来的成长潜力，东京高端住宅市场的关注度正逐年上升。
本指南将重点介绍深受海外买家欢迎的区域，以及在东京购买高端公寓时需要关注的关键要点。
东京为何成为高端公寓买家的首选城市
东京在生活品质、教育资源、医疗水平以及公共安全等方面，始终位居全球前列。这些因素使其成为富裕国际人士理想的长期居住地。完善的公共交通网络以及丰富的国际学校资源，也让东京对海外家庭格外友好。
对于外国买家而言，东京的一大优势在于可以与日本公民享有同等条件购买永久产权（Freehold）房产。不同于新加坡、香港、中国及部分东南亚国家对外国人土地所有权的限制，东京的永久产权制度为长期资产配置提供了高度安全性。再加上有利的汇率环境以及都心持续推进的城市再开发，高端住宅展现出强劲的上涨潜力，使东京成为自住与投资兼顾型买家的理想选择。
全球城市地位
港区与涩谷区汇聚了大量大使馆、跨国企业以及文化机构，为多元背景的居民营造了安全、舒适的生活环境。高效便捷的公共交通系统使城市移动极为顺畅，这也是东京长期深受外派人士青睐的重要原因之一。世界级的国际学校与医疗设施，进一步巩固了东京作为全球热门移居城市的地位。
日元走弱带来的投资吸引力
当前汇率环境使日本房地产对海外买家更加友好，推动了资产多元化与长期持有需求。在东京核心区域，持续推进的再开发项目不断带动资产价值提升，使东京高端住宅市场兼具稳定性与可观的回报潜力。因此，海外投资者的购房意愿持续升温。
东京购买高端公寓的热门区域
东京拥有多个深受国际买家欢迎的住宅区域，各自具备不同的生活方式、价格区间与物业类型。选择最符合自身投资目标与生活偏好的区域，是成功购房的关键。
港区（六本木、麻布、赤坂）
作为东京最具国际化的核心区域，港区汇集了大量使馆、企业高管以及高端塔楼公寓。这里拥有优越的国际学校资源，是海外家庭移居东京时的首选区域之一。
房产平均总价通常在1.8亿至2亿日元之间。2024年的数据显示，平均价格约为1.9亿日元。每平方米价格一般在230万至260万日元之间，因此一套约70平方米的公寓，挂牌价通常为1.6亿至1.8亿日元。
涩谷区（松涛、代官山、惠比寿）
涩谷区将文化影响力与潮流氛围，与松涛、代官山等顶级住宅区完美融合，深受注重便利性、设计感与现代都市生活方式的买家喜爱。
平均挂牌价格约为2亿至2.4亿日元。由于该区域公寓面积普遍较大，总价往往高于港区，但每平方米单价相近，通常在220万至250万日元之间。
千代田区 & 中央区（丸之内、银座）
位于东京核心商务区的千代田区与中央区，以资产保值性强、租赁需求高而闻名，非常适合投资配置或作为第二居所。千代田区是23区中价格最高的区域之一，平均总价约为2.6亿至2.7亿日元。
2024年的数据显示，其平均价格约为2.6939亿日元，每平方米价格超过290万日元。相比之下，中央区的总价多在1.6亿至2亿日元之间，每平方米价格约为220万至250万日元，与港区和涩谷区接近。
目黑区 & 世田谷区
目黑区与世田谷区以安静宜居、绿化丰富而著称，深受家庭买家与长期持有型投资者欢迎。目黑区的平均总价约为1亿至1.4亿日元，常见的2LDK至3LDK户型价格在7000万至1.2亿日元之间，每平方米价格约为160万至190万日元，属于23区中的高端区间。
世田谷区的平均价格约为7000万至1亿日元。1LDK户型起价约为4500万日元，3LDK至4LDK户型多在8000万至1亿日元之间。每平方米均价约为130万至160万日元，整体定位为中高端住宅区域。
价格区间与物业类型
东京高端公寓的价格因区域与物业类型而异，从高层塔楼、低密度住宅，到顶层公寓与服务式公寓，各具优势。根据自身生活方式与投资目标选择合适的物业类型至关重要。
平均价格与面积参考
如前所述，东京高端公寓的价格因区域差异明显：
- 港区：230万–260万日元/㎡（70–150㎡户型通常为1.8亿–2亿日元）
- 涩谷区：220万–250万日元/㎡（60–120㎡户型通常为2亿–2.4亿日元）
- 千代田区：超过290万日元/㎡（23区中最昂贵区域之一）
- 中央区：220万–250万日元/㎡
- 目黑区 & 世田谷区：130万–190万日元/㎡（空间与价格平衡）
新房 vs 二手房
新建公寓通常配备最新设施、现代化格局与高规格安保系统，无论是自住还是资产保值都极具吸引力。而二手公寓在核心地段往往性价比更高，通过合理翻新，也能显著提升居住体验与资产价值。
服务式公寓需求持续增长
高端服务式公寓通常配备全套家具，并提供类似酒店的管理服务，深受短期居住者与商务人士欢迎。随着东京高端服务式公寓市场的国际关注度不断提升，来自海外租户与企业客户的需求也在稳步增长。
外国人如何在东京购买高端公寓
外国人可以合法在日本购买房地产，相关流程清晰明确。提前了解步骤，有助于让整个购房过程更加安心顺畅。
主要购房流程
标准的购房流程通常分为五个阶段。通过 Japan Property，买家可获得专门服务国际客户的专业代理支持，确保交易顺利进行。
- 房源筛选
- 实地看房
- 签订合同
- 产权登记
- 交房完成
贷款与税务基础
符合一定条件的外国买家也有机会申请日本本地房贷。购房完成后，还需考虑持续性支出，包括固定资产税、物业管理费以及维修准备金。提前了解并规划这些费用，对于长期资产管理至关重要。
外国投资者需要关注的要点
将高端公寓作为投资资产时，租赁需求、收益率以及长期保值能力都是关键考量因素。一套清晰的资产策略对于成功至关重要。
租赁需求与预期收益
在东京核心区域，来自企业外派人士的租赁需求持续强劲，年化收益率通常约为3%至5%。但具体回报会因地段及物业管理质量而有所差异，因此需要进行细致评估。
资产管理与转售策略
高端住宅的价值在很大程度上取决于地段与长期管理质量。与值得信赖的代理合作，有助于在持有期间维持良好状态，并把握最佳的未来出售时机。
东京精选高端公寓推荐
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把握东京核心市场机遇
无论是作为投资，还是作为长期居所，东京的高端公寓市场都具备极强吸引力。与熟悉国际客户需求的专业代理合作，您不仅能够获得理想居所，也能在这座世界级都市中打造兼具生活品质与资产价值的不动产。